一、商品房买卖合同履行疑难问题履行是商品房买卖合同当事人追求的目的，表现为买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房并转移房屋所有权。

      商品房买卖合同履行在实践中主要存在以下问题。

      关于商品房连环买卖的履行问题买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。

      依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

      合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。

      对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合代位权的规定。

      防止国家税收流失。

      根据我国房地产税收法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

      合理平衡债权人利益。

      如果允许第三人直接向出卖人请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。

      特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。

      二、商品房买卖合同解除疑难问题(一)关于预查封的商品房买卖合同解除问题商品房买卖合同被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？对此存在两种观点。

      第一种观点认为，预查封的效力等同于正式查封。

      商品房被预查封后禁止处分，出卖人无权解除合同。

      第二种观点认为，商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。

      2004年高人民法院、国土资源部和建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》虽然规定预查封的效力等同于正式查封，但同时规定预查封的土地、房屋权属只有登记在被执行执人名下的，预查封登记才自动转为查封登记，且规定预查封的期限。

      因此，预查封并非正式查封。

      《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的，该项房地产不得转让。

      该条限制的是被查封的房产再行转让，但不影响出卖人行使合法正当的合同解除权。

      当商品房买卖合同被合法解除后，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。

      (二)关于影响正常居住使用的判断问题高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

      实践中对于何为"严重影响正常居住使用"认识不一致，导致同案不同判现象时有发生。

      对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。

      合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

      实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：1、出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；2、出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；3、房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；4、水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：5、消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的：6、订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的：7、其他严重影响正常居住使用的情形。

      (三)关于精装修商品房质量问题当前，精装商品房在商品房销售中的比例不断提高，如何处理商品房买卖合同与装修合同或装修条款之间的关系，成为商品房买卖合同案件审理中的难点。

      1、装修部分存在严重质量问题的处理。

      出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同，因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，两合同构成合同联立，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。

      在另行签订装修合同的情形，买受人亦可请求单独解除装修合同。

      2、装修存在质量瑕疵的处理。

      装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋。

      装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。

      对于装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

      三、商品房买卖合同违约疑难问题(一)买受人主动违约的处理买受人仅交付定金或支付较少的房款，商品房买卖合同其他内容尚未履行，买受人愿意以丧失定金或承担合同约定的违约责任为代价请求解除商品房买卖合同，是否允许？买受人不得主动违约，除非出卖人同意。

      主动违约，又称效率违约，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      从该约定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，除非符合规定。

      故如果允许买受人主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。

      (二)土地使用权证使用年限缩水问题国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第(一)项规定，居住用地土地使用权出让高年限70年。

      实践中，开发商向买受人转移交付的土地使用权期限常常短于70年，一方面是因为房地产开发建设占用了一定时间，另一方面是因为有的开发商变更了土地用途。

      对于开发商应否对土地使用权使用年限缩水承担违约责任，实践中存在不同见解。

      出卖人对于土地使用权年限缩水应否承担责任，首先看出卖人是否履行告知义务，如果其已尽到告知义务，买受人仍愿意购买的，可以认定商品房买卖合同据实订立，出卖人不承担违约责任。

      如果出卖人未尽到告知义务，且移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，即构成违约，出卖人应当承担违约责任。

      在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。

      (三)公共部分或公共设施交付不符合约定的救济问题开发商交付的绿地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附属设施、设备不符合商品房买卖合同约定的，如何处理？商品房买卖合同对此有明确约定的，按约定处理。

      商品房买卖合同没有明确约定，且上述公共部分或公共设施无法采取补救措施的，买受人有权请求出卖人赔偿损失。

      可以采取补救措施的，如果部分买受人要求房地产开发企业赔偿损失，部分买受人要求房地产开发企业采取补救措施，应当告知买受人按照《物业管理条例》第11条和第12条的规定，形成业主大会决议，由业主委员会主张相关权利。

      业主委员会怠于起诉或未成立业主委员会的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的，业主有权提起诉讼。

      四、涉商品房执行异议之诉疑难问题在经济新常态背景下，商品房作为保值物品的属性没有改变，其作为责任财产担保债务人信用的功能依然存在。

      在债务人无力偿还债务时，也成为债权人首选的执行财产，由此导致的执行异议之诉纠纷将增多。

      实践中，涉商品房执行异议之诉纠纷主要存在以下问题。

      (一)关于未办理登记的买受人能否基于消费者地位对商品房抵押权人主张排除执行的问题建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

      该《批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

      (二)关于已经支付全部价款的认定问题买受人已经支付全部价款是规定的可以排除执行的基本要件，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行作为排除执行的基本要件，根据新法优于旧法原则，应适用《规定》。

      实践中对于哪些情形可以认定为已经支付全部价款认识不统一，主要表现在如下方面。

      1、以债权抵偿房款。

      购房人对出卖人或第三人享有到期债权，购房人与出卖人约定以该到期债权抵充房款的，该抵充行为能否认定为已经支付全部价款？当事人互负债务，该债务标的物种类品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

      当事人主张抵销的，应当通知对方。

      通知自到达对方时生效。

      因此，购房人与出卖人约定以其他债务抵销购房款的，可以认定为付清全部价款。

      2、转按揭问题。

      买受人办理银行按揭贷款后，将房屋出卖给第三人，第三人付清了首付款，按揭贷款由第三人逐月偿还，后商品房被案外人查封，第三人能否对抗执行？第三人以代偿按揭的方式购买房屋，其实质系以债务转移的方式向出卖人支付对价。

      债务承担须经债权人同意方免除原债务人的还款义务。

      因此，只有在经过银行同意，并办理了转按揭手续的情况下，债务转移才合法有效。

      在未经银行同意，未办理转按揭手续的情况下，第三人以买受人名义偿还按揭，此时按揭部分的法定还款义务人仍为买受人，双方关于按揭还款义务的债务转移行为不发生法律效力，不能认定已经付清全部价款。

      此外，对于已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行如何理解？该情形应仅发生在执行程序中，即在执行过程中或者执行异议、复议环节，买受人将剩余价款按照法院要求交付执行的，可以排除其他债权人的执行。