合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度[1]。

      合同解除在类型上，可分为双方协商解除和单方解除，其中单方解除包括法定解除和约定解除。

      在起诉解除合同相关房屋租赁纠纷中，若在诉至法院或仲裁之前，双方已经协商一致解除租赁合同的，通常会就合同解除后房屋的返还达成初步的一致，在诉讼中主张返还房屋的概率较低。

      但若双方发生纠纷时，房屋仍然由承租方占有、使用，则合同解除的时间节点如何确定，以及何时可以取得生效判决进入执行程序，房屋返还的时间节点等，都一定程度导致占有房屋期间的成本和损失的承担问题。

      No.1协商解除路径《民法典》第562条第1款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。

      在双方协商解除中，合同的解除取决于当事人意思表示的一致。

      但协商解除不以当事人享有解除权为必要，即使当事人主张的解除事由不成立，庭审中双方都表示解除的，法院一般会认定合同因双方协商一致解除。

      如（2014）民申字第519号案件中，虽然承租人徐学中提交的证据不足以证明房屋不符合合同约定及消防安全条件，故其关于因出租人罗伟健根本违约而导致案涉合同解除的主张不能成立。

      罗伟健的代理人在本案二审期间提出同意解除合同的补充代理意见，可见双方已经没有继续履行合同的意思，实际上在案涉合同的解除方面已达成一致意见，罗伟健的代理人向二审法院提交补充代理意见的日期即2013年8月19日为合同解除日期。

      再如（2021）京03民终9800号案件中，法院认为天雅公司与许建亚均主张对方违约而请求解除双方《租赁合同》，而双方主张的前述解除事由均不成立，但双方当事人均同意解除《租赁合同》，法院不持异议，且涉案《租赁合同》确已无法继续履行，故法院判定双方《租赁合同》于未再实际履行日解除。

      No.2行使解除权路径行使解除权，须以当事人享有解除权为前提。

      《民法典》第562条第2款规定了约定解除，第563条规定了法定解除。

      当事人合同约定的解除事由和法定解除事由发生后解除权产生。

      解除权的行使规定于《民法典》第565条。

      （一）???以通知的方式行使解除权1.????解除通知到达时合同解除解除权在性质上属于形成权，在解除通知到达对方当事人时，发生解除的效果，无需取得对方的同意。

      解除通知不限于以邮寄的方式送达书面函件，以短信、微信、电子邮件等电子形式到达对方的，均产生解除效力。

      实践中，房屋租赁当事人还会通过在系争房屋张贴解除函的形式发送解除通知，但需要注意的是，若张贴解除函时，对方当事人已实际不在系争房屋的，法院可能会认定该解除通知未送达。

      如（2015）普民四（民）初字第2726号案件中，由于原告（承租人）未提供被告签收解除函的回执，而被告（出租人）张贴解除函时原告已不在系争房屋经营，故法院以双方至系争房屋交接钥匙当日认定为《房屋租赁合同》解除之日?。

      2.????解除通知附条件问题关于解除的意思表示可否附条件问题，《民法典》之前未作规定。

      韩世远先生指出“条件与催告同时作出，相对人于催告期间内不履行，解除的意思表示便生效，合同因而解除。

      这是以催告期间内的不履行为停止条件的解除的意思表示，自属可以，实践中也颇为常见”。

      也有观点认为解除权作为一种形成权，一般不可附条件，以免增加相对人所处法律地位的不确定性。

      事实上，虽然解除权是一种形成权，而在以催告期内的不履行为停止条件的解除意思表示并不会使相对人处于不利状态，反而使对方获得了一个使自己的违约行为得以纠正的机会。

      对此，《民法典》在第565条第1款中对此作出了回应，明确“通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除”。

      3.????不定期租赁中的任意解除《民法典》第563条第2款规定“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”；《民法典》第730条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。

      相较于《合同法》第232条[1]，两者均规定了不定期租赁情形下双方当事人的任意解除权，但合同法仅对出租方的通知义务作了“合理期限之前”的限制，《民法典》在措辞上作了调整，将“合理期限”前的“出租人解除合同”予以删除，至此任一方行使不定期租赁的任意解除权的，均应在“合理期限”前通知对方。

      司法实践中，关于该“合理期限”时间的长短，法院在判定的时候并没有统一的标准，多是结合案件特征从一般人通常的理解进行判断。

      如果期限明显过短，法院通常会予以调整，如（2020）京0102民初35521号案件中，出租方于2020年7月29日向承租方发函表示于2020年7月31日收回租赁物业，法院认为双方不定期租赁中，出租方通知收回物业，解除租赁法律关系，故双方租赁关系应予解除，但出租方欣燕都公司应给予兰盾公司合理期限，鉴于兰盾公司收到上述通知的时间为2020年7月30日，本院确定一个月的合理期限。

      在一些案件中，法院对“合理期限”的确定可能会参考租赁合同中关于续租的约定，如在(2021)闽0303民初4664号案件中，法院参考双方在《租赁合同书》中“合同期满前一个月，若乙方提出延长期限，乙方可享受优先权”的约定，可酌情确定本案中一方当事人解除合同时履行通知义务的合理期限应为提前一个月。

      另外，法院还可能基于租赁用途等方面的特殊情况，在确定“合理期限”时从公平原则出发予以考量，如（2021）冀04民终5432号案件中，法院考虑到承租人租赁土地养猪的特殊性，养殖的存栏量约220头，猪的生长周期在6-9个月，因此法院根据公平原则，给予了承租人8个月饲养猪仔的合理期限。

      《合同法》（已失效）第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

      当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

      ”（二）????以诉讼或仲裁方式直接解除《民法典》第565条第2款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。

      实践中，享有解除权的当事人，如果起诉前已经通知对方解除合同，之后又以诉讼的方式请求法院解除合同的，法院在查明事实后，会以起诉前对方收到解除通知的时间认定解除时间。

      1.????当事人诉请“判令在判决生效之日解除”的认定以诉讼或仲裁方式主张解除合同情形，在法律未对“合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”予以明确规定前，为统一裁判，高院法办[2011]442号文《全国民事审判工作会议纪要》第63条规定“当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除”，因而不少法院裁判中以“判决生效之日”认定为合同解除日。

      事实上，解除权人提起诉讼或申请仲裁，亦是解除权人意思表示的一种表达方式，以载有解除权人解除意思的法律文书送达对方当事人处的时点认定为解除时间，与解除权作为形成权于达到对方时发生效力相符。

      因此《民法典》之前，司法实践也已经逐步形成该裁判原则，《民法典》更是予以明确。

      实践中，当事人特别是出租人基于自身利益的考虑，以“判令在判决生效之日解除”提出诉讼主张的亦常有之，法院一般直接以《民法典》该条的规定进行认定，并表明当事人判决生效之日解除的主张无事实和法律依据。

      有观点认为，诉讼案件一般周期较长，如以起诉状副本送达之日认定为解除之日，由于当事人对解除权实际成立与否、案件走向等无法准确预判，会给起诉状副本送达之日到判决生效之日之间房屋使用的成本和损失承担问题造成困扰，认为应给予原告选择决定起诉状副本送达之日或判决生效之日为解除日的权利。

      本文认为，原告是否享有选择合同解除日的权利，并不会造成前述困扰。

      以出租人起诉解除合同为例：情形一：承租人收到诉状后，基于诉讼案件存在，若其于判决生效之前选择搬离交接了房屋。

      （1）如出租人解除权成立：其选择诉状送达之日解除时，承租人应承担诉状送达之日前的租金以及诉状送达之日到搬离日的占用费；如出租人选择判决生效之日解除，租金应还是支付到搬离之日为合理。

      （2）如出租人解除权不成立，法院一般会以承租人实际已搬离且合同确已无法继续履行，认定双方协商解除，以合同未再实际履行之日为解除。

      假使承租人搬离后，承租房屋租金比原租金贵，承租人的该损失是否可以认为是出租人造成？应认为不能。

      承租人收到诉状后，基于对案件结果的不确定性，自己作出判断决定搬离，虽然出租人的解除权不成立，承租人坚持不搬不会有该等损失，但其搬离是基于自己的理性判断作出的，应承担相应后果，不能认为是出租人造成的损失。

      且实际中，该等损失也不必然产生。

      情形二：若承租人收到诉状后，直至判决生效前一直没有搬离。

      （1）若出租人解除权成立：其选择诉状送达之日解除时，承租人仍应承担诉状送达之日前的租金以及诉状送达之日到搬离日的占用费；其选择判决生效之日解除时，承租人应承担判决生效之日前的租金和判决生效后至实际搬离日前的占用费。

      （2）若出租人解除权不成立，合同继续履行。

      因此即便出租人解除权成立，承租人在判决生效前未搬离，不论解除权日是诉状送达之日还是判决生效之日，承租人均须为其占有使用房屋承担租金或占用费，不会给出租人造成损失，诉状送达之日或是判决生效之日为解除日影响的只是占用费期间的起算时间。

      而实践中，承租双方可能在合同中约定占用费的计算方式是租金的2倍或3倍，如若给予原告选择合同解除时间，反而会增加诉状送达之日至判决生效之日期间房屋的成本和损失承担的不确定性。

      为自身利益的大化，对出租人原告而言，概会选择诉状送达之日为解除日，而承租方原告概会选择判决生效日为解除日。

      因此法律规定起诉方式解除合同以诉状副本送达日为解除日，反而能使当事人对己方须承担的成本费用有一个基本预估，并不会造成前述困扰。

      2.????起诉前承租人已搬离对解除时间的认定的影响出租人享有解除权，如通过诉讼或仲裁方式主张解除前并未通知承租人解除的，即使起诉前承租人已搬离，对合同解除时间的认定一般不会产生影响，法院基本会以起诉状副本送达对方之日认定为合同解除日。

      但承租人搬离的时间，对计算租金的时间产生直接影响。

      承租人主张其在出租人起诉前即已搬离的，负有举证义务，否则需承担不利后果。

      如（2021）京02民终7287号案件中，法院认定双方合同于起诉状副本送达给承租人之日解除，但其未提供证据证明已告知出租人并与出租人办理交房，直至起诉后才将手中的全部钥匙和门禁卡交还，故承租人以其已搬离案涉房屋为由不向徐松岭支付相应费用，缺乏依据。

      承租人确能证明已搬离或出租人已明知承租人已搬离，由于出租人负有防止损失扩大的有义务，法院一般认定支付租金至承租人搬离后的合理期限。

      如（2020）粤01民终23473号案件中，法院以起诉状副本送达给承租人之日认定合同解除时间，但同时认为出租人在明知承租人已搬离涉案房屋并将钥匙交由他人保管的情况下，却未在合理期限内及时收回房屋，反而一再催促交租，故在合理期限后产生的房屋空置损失应由出租人自行承担。

      由此可见，实践中，如出租人已知晓承租人已搬离，即使希望通过诉讼途径解决，也应尽快开展新的招租安排，以免扩大损失，一般无须等到诉讼结果出来后再做安排。

      3.????起诉双方都有解除权时的解除时间一些情形下，双方均享有解除权，且都向法院诉请解除合同时，以在先提前的起诉状副本送达对方的时间作为合同解除时间。

      如（2020）鲁0791民初1032号案件中，刘卫亮于2019年3月18日提起诉讼，要求解除《店面出租合同》，于金花于2019年5月18日收到刘卫亮的起诉书，于2019年6月12日提出反诉，亦请求解除《店面出租合同》，双方均未提供证据双方在起诉之前有过解除合同的意思表示，故确定起诉书送达对方时即2019年5月18日为解除时间。

      No.3违约方通过诉讼或仲裁解除合同房屋租赁合同，作为长期性合同，一方可能会因经济形势变化、履约能力等原因导致不能履行合同，希望提前解约，而另一方当事人要求继续履行合同，进而出现合同僵局。

      《民法典》第580条第2款“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”作为新增内容，为合同僵局下当事人终止合同关系提供了法律依据。

      在此之前，《九民纪要》第48条亦对合同僵局下违约方诉请解除合同的条件进行了规定。

      以下通过案例，观察法院对此情形的具体适用。

      案例1（2021）京01民终11688号案件中法院认为：房屋租赁合同的履行建立在双方的信任基础之上，亦需要彼此较高的配合程度，在承租人明确表示不再履行合同的情况下，不宜强制承租人继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现。

      为避免合同关系的僵持状态持续存在，故对于孟宁要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。

      案例2（2021）京03民终18096号案件中法院认为：考虑到承租人明确表示不愿意继续履行租赁合同且已单方搬离租赁房屋并通知出租人解除合同，属于以自已的行为表明其不再履行租赁合同，该合同义务性质又不宜强制履行且韩海虎已收回房屋，租赁合同目的已无法实现；同时房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院确认双方合同解除。

      案例3（2021）苏12民终1280号案件中法院认为：房屋存在漏水虽不足以导致合同解除，但刘小华提出合同解除并非无的放矢，也即刘小华不存在恶意违约的情形；一审法院至现场勘验发现房屋已经处于清空状态，事实上房屋租赁合同已失去继续履行的基础，如再行履行合同会造成房屋闲置，刘小华的履行费用过高，损失进一步扩大。

      案例4（2021）皖18民终1122号案件中法院认为：杨凤舞承租刘保林房屋做培训机构用，合同履行过程中，房屋面积不符合相关部门的要求，要求解除合同，杨凤舞主观上无恶意。

      但如不解除合同，将导致涉案房屋因达不到办学要求而长期闲置，还将使承租方在不使用房屋的情况下承担余下3年的租金，虽然对守约方刘保林带来一定的利益，但此种利益与给违约方杨凤舞造成的损失相比明显不对等，显失公平。

      对守约方因合同解除而遭受的损失，违约方应进行赔偿。

      本案中，在杨凤舞以自己的行为明确表示不再履行合同义务并要求解除合同的情形下，刘保林可以依法行使合同解除权并要求赔偿损失，但其经法院释明后，仍拒绝解除合同，违反了诚信原则。

      以上案例1、2、3可以看出，承租方明确表示不再履行租赁合同，且已搬离的情况下，一般会本法院认定为不宜强制履行或者事实上已不能继续履行，进而支持终止合同。

      案例3、4可以看出，违约方解除合同时，法院可能会比较关注违约方的对合同解除的主观状态，如果承租人恶意违约应不被法院支持。

      案例4也充分考虑了双方利益平衡、诚实信用等。

      可见，《九民纪要》第48条关于违法方解除的三个条件“违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显示公平、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”虽然没有通过法律的形式明确，但为防范规范的不当扩大和违约方机会助于违约的发生，仍会成为法院裁判时审查和考虑的因素。