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买方在何种情形下可以解除双方的买卖合同?

发布时间:2023/1/29 阅读量:384

八个无罪成功律师郑贴侨 18907390038


一、买方在何种情形下可以解除双方的买卖合同  (一)根据合同法的规定,关于合同的解除有两种情况,一种是约定解除,一种是法定解除。

      结合审判实践,房屋买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:  1、协议解除;  2、根本违约;  3、迟延履行;  4、法律规定的其他情形。

        具体言之,审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释对后三种事由明确列举规定。

        根本违约:  1、房屋买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;  2、房屋买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;  3、隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;  4、隐瞒所售房屋已经抵押的事实;  5、隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;  6、主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

        迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

        其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;房屋买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

        该司法解释第12、13、15、19条规定,如果出现以下情况,购房人主张解除合同、赔偿损失的,予以支持:  1、房屋主体结构不合格,或者经核验确实不合格的;  2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;  3、根据合同法94条,出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款,经催告在三个月的合理期限内,仍不行使的,对方请求解除合同的,予以支持。

      (15条1款)  4、出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告,超过1年的,对方主张解除合同的,可以解除合同。

      (15条2款)  解除权发生之日起1年内,权利人不行使,解除权消灭。

      该权利属于除斥期间,不得延长。

        司法解释没有规定催告的具体方式,一般认为,无论何种方式,只要当事人能够证明已经催告,经应当认定催告有效。

      好的就是书面方式。

      不履行合同主要义务,就是迟延履行交付房屋或者房款。

        二、买卖合同是要式合同吗  买卖合同为要式或者不要式合同,从法律对合同形式的要求区分,既可有要式合同,又可有不要式合同,如房屋买卖需采用书面形式,是要式合同;即时清结买卖为不要式合同,法律对合同的形式一般不作要求。

        非要式合同采取不特定的形式不影响合同的成立和生效。

      不要式合同成立、生效时间同诺成合同一样,在合意达成时合同即成立。

        值得注意的是:除法律有特别规定以外,合同均为非要式合同。

      根据合同自由原则,当事人有权选择合同形式,故合同以非要式合同为常态,但对于法律有特别的形式要件规定的或一些重要交易,如不动产买卖,法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。

        《民法典》第四百六十九条规定,当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

        书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

        以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。

        三、合同法定解除的情形  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;  (二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;  (五)法律规定的其他情形。

        以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

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