随着土地价值的进一步攀升，让不少“别有用心”的人开始蠢蠢欲动。在征收过程中，有些地方为了规避法律规定的审批手续以及土地征收税费，通常以“以租代征”的方式征用老百姓土地。

　　实践中，“以租代征”在各地已成为一种较为普遍的形式，这种通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的方式是违法行为，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

　　本文，笔者将从农民的角度出发，揭开“以租代征”的面纱，浅析农民面对“以租代征”如何维护自身合法权益。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条也明确规定，“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。

　　由上述规定可知，只要涉及农用地转为建设用地的，都需要相关部门进行审批手续，根据笔者检索案例情况来看，实践中法院对以租代征的认定较为严苛。例如：在（2018）湘10行初114号行政裁定书中原告邓新生诉称：邓新生全家三代人居住在郴州市北湖区郴江街道办事处槐树下村三组（以下简称槐树下村三组），被告为了商业开发建房，在湘南国际物流园违法征地，邓新生家的合法房屋也被征收。但被告是以租代征，没有征地的批复文件、征地公告等，未履行相关合法征地手续，却认定邓新生家的部分房屋是违章建筑，并于2015年6月3日予以强制拆除。

　　湖南省郴州市中级人民法院则认为邓新生请求确认被告以租代征行为违法，但邓新生并未提交被告存在以租代征行为的证据，其提交的证据均显示是征收关系而非租赁关系，故原告请求确认以租代征行为违法缺乏事实根据和法律依据，不具备《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项所规定的起诉条件，因此驳回原告邓新生的起诉。

　　那么，面对“以租代征”农民该如何维权呢？根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第七项的规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的诉讼。由此可知，相关部门“以租代征”强占土地，侵害了农民的经营自主权和农村土地承包经营权，属行政案件受案范围，人民法院应予受理。

　　若农民已经与相关部门就租赁土地签订相关协议也不必过于担心，保留好相关证据材料，“以租代征”合同违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。若遭遇此类事件可以先咨询专业律师起诉确认该租赁合同无效，依法要求相关部门返还土地，维护自己的合法权益。除此之外，建议广大农民朋友一定要在签订合同、协议、转让书之前做好相关政策的知晓工作，若发现有违法行为，既可以选择向国土资源局举报，也可以及时咨询委托专业律师，让律师提供专业的法律建议。

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撰稿：冯 昱
类型：A 类稿
编辑：宗文纲
审稿：张主编
法务：马佳斌