经济适用房，指的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该概念源于《经济适用住房管理办法》第二条的规定。根据该办法的相关规定，对于经济适用房的收益权和处分权方面是存在着相应限制的。由于利益的驱动，违规交易经济适用房的情况屡见不鲜，由此产生的纠纷不断。

　　截至本文撰写时，以“经济适用房转让合同纠纷”作为案由，在中国裁判文书网中共计检索出裁判文书1048篇，其中，云南省法院系统有21篇。该21篇裁判文书的构成情况为：高级人民法院0篇，中级人民法院0篇，基层人民法院21篇。现就查询到的云南省内法院审理类似案件中相对有代表性的案例作为样本进行梳理，以利于了解云南省内法院裁判该类案件的思路，特别是以利于理解和把握省内法院在审理经济适用房转让合同时对合同效力如何认定，以及对受让方提出的违约责任及其它诉讼请求是否予以支持。

　　如前所述，目前在中国裁判文书网上可查找到的云南省法院系统发布的经济适用房转让合同纠纷案件为21件。现从中摘取了10个案件进行梳理，摘取率接近所发布案件数的50%。对该10个案件的摘取不仅仅考虑在数量上要达到一定的比例，而且要有一定的代表性。例如，既要列举确认了经济适用房转让合同效力的案件，也要梳理不认可经济适用房转让合同效力的案件。此外，在确认了经济适用房转让合同效力的案件中，也注意到了不同案件支持的理由也是不完全相同或不完全重合等情况。同时，因判决还涉及到对当事人提出的其它诉请的裁判问题，故在摘取案件裁判文书时也要兼顾这些情况。

　　需予以特别说明的是，由于撰写本文非是为了提供具有指导意义的裁判案例或是归纳裁判规则，而是为了梳理不同法院、不同法官的不同裁判思路本身，故收集相关案例时考虑的是裁判思路和观点的典型性。因此，相关案例并不必然是二审案例或生效案例。更何况，截止目前公布的云南省的相关裁判文书均出自基层法院，故本次裁判思路梳理时无法涉及二审裁判文书。

　　一、法院关于是否确认经济适用房转让合同效力的裁判思路。

　　案件号裁判结果裁判理由(2021)云0102民初20535号本诉原告唐瑜君与本诉被告李双保、金彩珍于2008年9月1日签订的《协议》有效。原、被告签订的协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。(2017)云0302民初4270号原告温绍武、潘建春与被告张海、黎惠娟于2017年2月15日签订的《房屋买卖合同》有效。合同系双方当事人的真实意思表示。双方买卖的房屋属经济适用房，转让该房屋依法必须购买满5年，被告于2011年11月23日购买该房，于2017年2月15日转让给原告，已超过5年，未违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案原、被告签订的《房屋买卖合同》成立并依法有效。(2016)云0302民初5345号原告舒乔芬、乔永继与被告郭泽泉、康朝华于2010年3月29日签订的关于转让曲靖市南片开发区吉象园小区37幢第7层1-702号房屋的协议有效。双方买卖的房屋是经济适用房，被告虽享有有限产权，鉴于买卖该房屋是原告舒乔芬、乔永继与被告郭泽泉、康朝华的真实目的，现已超过五年，因此原告舒乔芬、乔永继与被告郭泽泉、康朝华签订买卖协议有效。(2019)云0102民初12011号原告（反诉被告）张明宝与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》合法有效。陈艳芬与张明宝签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按此约定履行各自的义务。(2014)西法民初字第3720号驳回原告张顺林、罗继芬对被告路秀芬的全部诉讼请求。诉讼请求为：1、请求判令被告路秀芬将位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502号腾还原告张顺林、罗继芬；2、请求判令被告路秀芬支付自2007年1月到实际腾还房屋之日止的损失（每月按1500元计算，截止至起诉时暂计为117000元）；3、被告路秀芬承担本案诉讼费。经济适用房的买卖并不需要办理土地使用权转让审批手续，规定亦也不完全禁止经济适用房的买卖，而是限定条件的转让，且没有限制交易的对象必须为无住房的人。在本案中，原、被告双方口头达成了经济适用房转让，被告路秀芬陈述与张顺林约定在达到政策规定的转让时限后办理过户手续，该约定并不违反《经济适用房管理办法》的精神，因前述约定有效，且对双方当事人具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告之间建立的经济适用房转让并未违反前述法律规定的无效情形，虽然张顺林于2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证至今未满5年，仍不符合《经济适用房管理办法》及《昆明市经济适用住房管理实施办法》中关于经济适用房转让的，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“关于合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，前述规定并不能作为确认合同无效的根据，故原、被告之间建立的经济适用房转让并不属于合同无效的情形。最后，本案诉争房屋全部购买款项以及装修费均是由被告路秀芬出资，且自交房后一直由被告路秀芬居住在该房屋内至今，自2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证满5年后合同即具有生效的条件并可以得到履行。故原、被告之间建立的经济适用房转让有效。(2014)楚民初字第1293号驳回原告（反诉被告）张旭红的诉讼请求。诉讼请求为：请求人民法院依法判令原、被告签订的《云南省地质矿产局八0九队队部建盖经济适用房购房权转让协议》无效，原告归还被告6000元转让费后，由被告在判决生效之日起十日内将楚雄市万家坝八0九地质队经济适用小区1幢4单元102室房屋腾还原告。本案诉讼费由被告承担。经济适用房虽属保障性住房，但我国法律、行政法规并未明确规定禁止上市交易，且原告（反诉被告）据以主张的我国《经济适用住房管理办法》等关于经济适用房的相关规定效力层次均低于行政法规，其仅对经济适用房的购买资格作出一定限制，并未绝对禁止经济适用房转让，在符合一定条件并缴纳税费之后，经济适用房允许上市交易，故本案原、被告双方在协议中约定等政策允许再办理过户并不违反我国法律、行政法规及相关政策的规定。另外，本案诉争房屋属单位自建房，单位就购房对象作了明确的限定（仅限于具有楚雄市城镇户口的无房家庭职工），但并未就转让作出规定，原、被告双方签订协议的行为未对直接利害关系人即所属单位的利益造成损害，也未损害社会公共利益，单位亦明确表示不回购本案诉争房屋。综上，本院认定双方签订的购房权转让协议有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。(2020)云0181民初2348号原告刘云惠与被告张绍清于2008年8月7日签订的《房屋购买权转让协议》合法有效。案涉房屋为七部委《经济适用住房管理办法》中规定的单位集资合作建房，出售对象为本单位低收入住房困难家庭，排除已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，但《经济适用住房管理办法》未完全禁止经济适用住房的交易，仅从物权变动层面对经济适用房的交易作出限制，不满５年的不得直接上市交易，满5年上市转让经济适用住房的，按照一定标准向政府交纳土地收益等相关价款可以交易。原告刘云惠与被告张绍清签订协议已逾十年，案涉房屋交付后一直由原告刘云惠管理、使用，按产权证确认的产权取得时间已满5年，综上，被告未举证证实本案有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规强制性规定的合同无效情形，被告的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。(2015)麒民初字26号驳回原告杜亚琼的诉讼请求。诉讼请求为：1、依法确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效；2、被告返还原告购房款、购买车库款、转让费、物业管理费等各项合计409577.62元；3、诉讼费由被告承担。原、被告签订的《房屋转让合同》系平等双方的真实意思表示，该协议已部分履行，现原告主张该协议因违反《经济适用住房管理办法》第三十条的规定而无效，因《经济适用住房管理办法》系部委规章，而非《合同法》第五十二条中规定的“法律、行政法规”，故原告主张《房屋转让合同》无效、要求被告返还其购房款、车库款、转让费、物业管理费等费用的诉请无法律依据，本院不予支持。(2021)云0111民初7042号原告李雪梅与被告王冬于2020年1月12日所签订《房屋转让预约合同》无效。本案原、被告签署《房屋转让预约合同》约定交易性质属经济适用住房的昆明市官渡区××花园小区××幢××号房屋，但相应房屋尚未办理不动产转移登记，更未满足从取得房屋所有权证之日起已满5年的上市交易条件。相应合同虽以预约合同为名且约定原告有权选择放弃购买，但不改变其已实际进行交易的实质，已违反上述《昆明市经济适用住房管理实施办法》的禁止性规定，且如上评述应认定有损社会公共利益。依《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益”之规定，案涉《房屋转让预约合同》无效。(2019)云0102民初5173号原告杨海波与被告何金华于2018年2月18日签订的《证明》无效。本案讼争房的性质系经济适用住房即政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据经济适用房的性质，购买人必须符合购买的准入条件。故2018年2月18日证明的内容反映了原、被告双方恶意串通，损害了国家利益，为无效。从上列表格内容可以看出，该10个案件中，有8个案件确认了经济适用房转让合同的效力，有2个案件不认可经济适用房转让合同的效力。

　　在8个确认了经济适用房转让合同效力案件中，每个案件在进行理由说明时繁简不一，其裁判理由也不完全一致，更不会完全重合。不难发现，确认经济适用房转让合同有效的理由除了合同为双方真实意思表示外，主要集中在了以下几个方面：第一，《经济适用住房管理办法》系部委规章，而非“法律、行政法规”。第二，《经济适用住房管理办法》未完全禁止经济适用住房的交易，仅从物权变动层面对经济适用房的交易作出限制，不满５年的不得直接上市交易，满5年上市转让经济适用住房的，按照一定标准向政府交纳土地收益等相关价款可以交易。第三，双方买卖的房屋是经济适用房，但鉴于买卖该房屋是其真实目的，现已超过五年，所以支持。第四，转让协议不违反我国法律法规和社会公共利益，且协议约定若以后国家政策及法律规定可以过户，所以合同有效。第五，涉诉房屋性质为经济适用房，已经符合上市转让的条件，涉案房屋至今不能办理过户登记手续的原因系相关政策滞后，不能归责于合同双方，转让合同有效。

　　而不认可经济适用房转让合同效力的理由，则主要是，转让行为违反了《昆明市经济适用住房管理实施办法》的禁止性规定，有损社会公共利益。依《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益”之规定，案涉《房屋转让预约合同》无效。另外，有的案件中，除描述了“经济适用房的性质决定了购买人必须符合购买的准入条件”的理由外，还进一步指出了，合同属原、被告“双方恶意串通，损害了国家利益，因此无效。”

　　二、法院关于受让方提出请求确认其对受让房屋享有所有权诉请的裁判思路。

　　在所摘取的案件中，受让方在提出请求确认经济适用房转让合同效力的同时，一般不会继续主张确认其对受让的经济适用房享有所有权。然而，以下案件却涉及到了将判决“房屋所有权归原告所有”或“房屋归原告方所有”作为诉请的情况。

　　案件号裁判结果裁判理由(2019)云0102民初12011号原告（反诉被告）张明宝有权依据《房屋买卖合同》取得昆沙路250-252号昆明钢板弹簧厂宿舍73幢1单元4层401号房屋的所有权。涉诉房屋性质为经济适用房，已经符合上市转让的条件，故张明宝有权依据双方签订的《房屋买卖合同》取得涉诉房屋的所有权。(2016)云0302民初5345号曲靖市南片开发区吉象园小区37幢第7层1-702号房屋（建筑面积100.21平方米、产权证号曲房房权证曲靖市字第**、0××10号）归原告舒乔芬、乔永继所有。原告舒乔芬、乔永继与被告郭泽泉、康朝华签订买卖协议有效。……被告郭泽泉、康朝华已收到房款并已将房屋交付，因此原告舒乔芬、乔永继的诉讼请求，本院予以支持。双方协议转让的房屋应归原告舒乔芬、乔永继所有，相关的费用由原告舒乔芬、乔永继承担。从案例可知，在受让方将请求法院判决其对受让房屋享有所有权作为专门的一项诉请时，法院将会在确认经济适用房转让合同效力的前提下，判准其诉请。在具体的理由方面，大方向趋同，只是在描述是稍有差异。

　　三、法院关于受让方要求出让人协助办理房屋产权变更登记诉请的裁判思路

　　在请求人民法院确认经济适用房转让合同效力的案件中，多件涉及到受让方要求出让人协助办理房屋产权变更登记的诉请。鉴于人民法院已确认了经济适用房转让合同的效力，故一般会认同需要由出让方协助受让方办理变更登记。但在具体判决方面，会根据案件的具体情况，结合相关规定作出不同的判决内容。

　　案件号裁判结果裁判理由(2021)云0102民初20535号由本诉被告李双保、金彩珍于本判决生效后十日内协助本诉原告唐瑜君办理昆明市滇缅大道2743号景秀西苑小区1幢1单元1001号房屋的过户手续。协议约定若以后国家政策及法律规定可以过户，俩被告需无条件配合原告办理变更手续，手续费由原告承担。故俩被告应配合原告办理本案讼争房的过户手续。(2016)云0302民初5345号由被告郭泽泉、康朝华于判决生效15日内协助原告舒乔芬、乔永继办理该房屋的产权转移登记手续，相关的费用均由原告舒乔芬、乔永继承担。被告郭泽泉、康朝华已收到房款并已将房屋交付，因此原告舒乔芬、乔永继的诉讼请求，本院予以支持。双方协议转让的房屋应归原告舒乔芬、乔永继所有，相关的费用由原告舒乔芬、乔永继承担。(2014)楚民初字第1293号由原告（反诉被告）张旭红于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）刘美琼办理坐落于楚雄市的房屋【房屋所有权证号：楚雄市房权证鹿城字第××号；土地使用证号：楚土房国用（2014）第168号】产权过户登记手续。本院认定双方签订的购房权转让协议有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。现刘美琼已按约定付清全部房款并已支付张旭红相应的转让费，且诉争房屋已具备上市交易条件，张旭红应按约定配合刘美琼办理房屋产权过户登记手续。(2020)云0181民初2348号被告张绍清于判决生效之日起五日内协助原告刘云惠至不动产行政登记管理部门办理昆明市房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告的主张有事实及法律依据，被告张绍清应全面履行卖方义务，协助刘云惠至不动产行政登记管理部门办理过户登记，达到物权变动的目的，本院对原告提出的要求被告配合原告办理坐落于昆明市案涉房屋不动产权变更登记手续的诉讼主张予以支持。(2019)云0102民初12011号驳回原告（反诉被告）张明宝的其他诉讼请求。即：判决上述房屋所有权归原告所有，并由被告配合办理所有权登记手续。根据昆明市住房保障局的回函，涉案房屋至今不能办理过户登记手续的原因系相关政策滞后，不能归责于合同双方。待本市经济适用房售后管理政策出台后，双方即可办理产权变更登记手续，……因相关政策现尚未出台，陈艳芬亦无法配合张明宝办理所有权登记手续，张明宝可待相关政策出台后，要求陈艳芬根据合同约定配合办理。通过上表所示，可以看到，法院会在认同应办理权属变更登记的前提下区分别具体情况并依据相关规定作出不同判决。大致情形如下：

　　情形之一，直接判令出让方在判决生效之日起若干日内协助受让人办理权属变更登记。该类情形中，差异主要体现为：判令出让人履行协助义务的时限不同，以及法院的裁判理由有所不同。

　　情形之二，鉴于“不能办理过户登记手续的原因系相关政策滞后，不能归责于合同双方”，故法院驳回了受让人要求配合办理变更登记的诉请，但同时在“本院认为”部分明确了“张明宝可待相关政策出台后，要求陈艳芬根据合同约定配合办理 ”。这样的文字记载为受让人后续另行主张权力留下了“口子”和依据。

　　四、人民法院针对经济适用房转让合同被认定无效后，出让人向受让人主张返还购房款、进行腾房，以及受让人向出让人主张损失赔偿等的裁判情况。

　　案件号裁判结果裁判理由(2021)云0111民初7042号由被告王冬于本判决生效之日起五日内返还原告李雪梅“预付款”150,000元；由被告王冬于本判决生效之日起五日内赔偿原告李雪梅损失10,000元。案涉《房屋转让预约合同》无效，对原告以“预付款”为名交付被告的款项150000元，被告应当予以返还。但本案被告因案涉《房屋转让预约合同》取得原告交付的款项150000元，在合同无效情形下，客观上占用资金而致原告损失。为避免当事人诉累，本院对原告相应请求作实质性处理，即按损失主张处理，并根据双方过错程度，酌情支持由被告赔偿原告损失10000元。(2019)云0102民初5173号由被告何金华于本判决生效后十日内腾还原告杨海波昆明市五华区黑林铺前街59号团山欣城小区8幢106号房屋；由原告杨海波于本判决生效后十日内返还被告何金华转让费10000元、购房款148493.78元、维修金5904元、代办费565元、房屋登记费80元，合计165042.78元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应返还原告本案讼争房，原告应返还被告转让费10000元、购房款148493.78元（101276元+47217.78元）、维修金5904元、代办费565元、房屋登记费80元，合计165042.78元。应当指出，2018年1月接房，被告实际管理本案讼争房至今，被告因居住需要而支出的装修费、购置家具费用不属于返还范围。且原、被告双方对经济适用房转让无效均有过错。由上述裁判情况可以看出，经济适用房转让合同被认定无效后，人民法院会判令出让人向受让人返还购房款、预付款等。如涉及受让方在合同签订后已实际占有、使用的情况，则法院在认定经济适用房转让合同无效后，会依出让人的诉请而判令受让人进行腾房。

　　针对受让人的资金占用损失，法庭会基于双方均有过错而对该损失进行自由裁量，不予支持或予以部分支持。

　　本文是云南省内法院裁判经济适用房转让合同纠纷部分典型案例的分析，以及对其裁判思路的梳理。希望对于了解相关裁判思路以及对于防范相关法律风险有所裨益。因案例收集，以及对相关问题的思考存在局限性，还望同仁批评指正。

　　作者：洪素恒

　　北京盈科（昆明）律师事务所股权高级合伙人

　　业务指导委员会主任

　　*本文章仅用于交流，不代表北京盈科（昆明）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议，任何仅仅依照本文的全部或部分内容而做出的决定及因此造成的后果由行为人自行负责，如果您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。转载请在文章显著位置标明作者及出处。