房屋买卖合同纠纷案

　　案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的房屋卖给B，并约定按揭贷款。由于B是首次购房，根据国家规定首付款应为房价的30%，即为60万。由于B手头没有足额的现金，与A私下商量以对银行谎称房价为250万来骗取银行多贷款，少交首付，A表示同意。故在按揭贷款合同中双方约定房价250万（实际房价为200万，虚报50万）。250万*70%=175万（实际应贷款为200万*70%=140万，多骗取贷款35万）。这样一来，B本应向A支付首付60万变成了实际支付25万，其余175万按揭。后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履行合同。

　　A欲解除合同的理由是：一是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以按揭合同和房屋买卖合同都应是无效合同。二是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合同应该是无效合同。

　　问题1：A认为此按揭合同和房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？

　　问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？

　　问题3：房屋所有权应归谁所有？需要通过什么程序？是宣示登记还是产权登记？为什么？

　　编按：据闻，广东高院于2022年12月15日下发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，与该院2017年旧指引（下称旧指引）相比，条目上从53条减为39条（具体内容以正式文件为准）。本文将小编的学习笔记（棕红色字体）汇总如下：为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法典》等法律和有关司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，一般不予支持。笔记：与旧指引第一条基本一致，多了“一般”二字。缴纳诚意金、签订意向书等行为仅系买受人向出卖人表达购房意向的行为，但不代表其有要求对方限期签约的意思表示，故买受人不因此而追究出卖人违约责任。反面理解，如当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等文书，约定在将来期限内订约，一方不履行订约义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持：源于修订前的最高法院买卖合同司法解释第二条。违反预约合同的违约责任承担方式包括：（1）继续履行：涉及强制缔约，有争议，实务中一般认为：就具体事项磋商的权利属于出卖人专属，不具有代履行性，不适于强制履行。（2）赔偿损失：相当于本约的信赖利益损失（订立预约合同而支付的费用，如交通费、通讯费等；准备为签订买卖合同支付的费用，如考察费、餐饮住宿费等；已付款项的法定孳息、提供担保造成的损失等）与所失利益（观点不统一，海南高院在《关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例》认为：若在预约合同中买方有证据证实其在订立预约时就房屋已与下一手买家签订了足以产生转售利润的合同，在预约合同卖方违约<特别是房价突涨>时，可支持守约方可得利益损失主张），以不超履行利益为限。（3）违约金：预约合同有约定的从约定，并依据实际损失进行调整。（4）定金：买卖预约中的定金具两重属性，一是立约定金，保证当事人就某事订立合同而设；二是违约定金，担保当事人诚信谈判而促使本约成立。二、认购书、订购书、意向书等合同虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但合同已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该合同应当认定为房屋买卖合同。笔记：与旧指引第二条一致，涉及预约与本约的区分，尊重当事人意思表示，以合同是否具备本约的主要条款为依据作为认定标准。名为预约，但已具备完备的本约条款，应认定为本约。商品房买卖司法解释（法释〔2020〕17号）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条对上述解释进行了一定突破，未将有否履行行为作为认定本约的要件之一，将解释中“实际履行行为”修正为有“受约束的意思合意”。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。笔记：与旧指引第三条一致。商品房买卖司法解释第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。最高法院民一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月版）认为：既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的预售行为，作为法定的预售行为强制性前提条件的预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房企在取得预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均有效。本条应结合指引第二、六条适用，先行识别该预约合同是否存在已转化为“商品房买卖合同”、是否属“预售”合同后，再判断本条是否有适用空间。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。笔记：与旧指引第四条一致。实务中，预约合同签订时，出卖人经常以附件或公示等形式告知买受人将来的本约条款，本条规制的即此情形。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。笔记：与旧指引第五条一致。依《民法典》第五百八十条第（一）款第（二）项，因预约合同的标的即定约行为属意思表示范畴，具有高度人格属性，属债务标的不适于强制履行的情形，其他见第一条笔记。民法典第五百八十八条第二款规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。笔记：与旧指引第六条一致。按《城市商品房预售管理办法》第2条及《商品房销售管理办法》第7条，预售与现售的区分标准为“房屋是否通过竣工验收”。商品房买卖司法解释第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本指引情形下的预售合同实际上已符合现售合同特质，补正了合同无效问题（关于合同效力补正的截止时点，多数司法解释遵循“一审法庭辩论终结前”的规则）七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的；（二）转让划拨建设用地上房屋，未经有批准权的人民政府同意的；（三）买卖未经预告登记权利人同意的；（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的；（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的；（六）按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害其他共有人优先购买权的。笔记：相比于旧指引第七条，删除了“（七）出租人违反法律规定出售房屋，侵害承租人优先购买权的；（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”内容。本条规定体现了审慎把握合同无效情形、科学认定合同效力的裁判方针：第一，依据债权和物权的区分原则，区分合同生效要件与物权变更要件。因房屋买卖发生的物权变动以办理所有权转移登记为生效要件，买卖合同生效不直接导致物权变动，物权是否变动与债权行为的效力无关。第二，将法律法规的强行法规范区分为行政管理性规范和效力性规范。除标的物属禁止、限制流通物（如违法违章建筑、未办理合法征地手续的农用地等）时，应否定合同效力外，避免扩大解释效力性强制性规定。关于侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同效力问题，最高法院城镇房屋租赁合同司法解释第21条已规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故旧指引第（七）项无需保留。关于为何删除指引第（八）项，推测可能是违反调控政策但不违反强制性规定或公序良俗的标准不宜判断，且实践中对违反政策（比如因限购而代持）所签合同的效力认定问题未形成统一处理规则。但最高法院在《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》中明确：为规避调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应认定拍卖行为无效。八、出卖人以签订虚假装修合同等方式拆分商品房价格规避限价政策的，应当依据民法典第一百四十六条的规定认定合同效力。笔记：本条新增，即常见的“双合同”。广州中院认为“开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，目的是规避限价政策。依照相关法律，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。”（见该院公众号）。另有法院认为：“在精装修商品房买卖关系中，装修款一般作为房款的一部分，若开发商利用另行签订的装修合同将装修款独立于购房款之外，以“阴阳合同”区分装修款与购房款，从而实现规避原本纳税义务，经审查确实存在偷税漏税等违反国家强制性法律规定的，则应认定补充订立的装修合同中有关“装修款”约定无效，而具体的装修质量及装修内容条款的效力则应根据案件具体情况进行处理。”（见上海一中院官网：《商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路和裁判要点》）九、出卖人假冒房屋所有权人转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的，不予支持。笔记：本条规制的是冒名卖房情形。旧指引第八条表述是“出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。”有关冒名处分的性质之观点不一，一是认为民法典第三百一十一条的无权处分包括冒名处分，可直接适用善意取得；二是认为该条的无权处分不含冒名处分，应类推适用表见代理；三是认为该条中的无权处分不含冒名处分，既不能适用善意取得也不应类推适用表见代理，善意第三人无法取得不动产，只能请求冒名人或登记机关赔偿。实务中，上海高院民一庭［2014］18号《调研与参考》第六点认为“关于假冒权利人（如伪造身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度”的倾向意见是：在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人欺骗行为，误以为是权利人售房，故买受人是对交易主体身份的误信，不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，故不能适用善意取得制度。北京高院认为可类推适用无权（表见）代理来解决善意相对人的利益保护问题。该院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号》，下称北京高院纪要）第八点“冒名签订房屋买卖合同的效力”：出卖人冒用房屋所有权人名义擅自转让房屋，可以参照合同法第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买卖人有证据证明构成合同法第49条规定表见代理的除外，买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。推测本条规定的原因在于：善意取得制度的宗旨在于保护动态交易安全，冒名处分相对人并非基于对登记公示的信赖，而是对交易主体产生认知错误，不应适用善意取得制度：第一，无权处分是善意取得适用的前提，而冒名处分不属无权处分。无权处分是以自己名义将他人财产处分给第三人，要求行为人以自己名义行事，行为人的“权利外观”使第三人相信行为人有处分权；冒名处分是指行为人使用他人名义实施行为，是行为人以权利人名义行事，行为人的“ 身份外观” 使第三人相信其是权利人。 第二，适用善意取得的前提是真实权利状态与公示表现的权利外观有异，而冒名者不具有权利表象。冒名处分中物权公示表现出的权利状态真实正确，无错误情形，受让人对相对人的权利状态不存在认识错误，其错信的是冒名人系真实权利人。故冒名处分不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。第三，冒名处分属无效行为，不符合善意取得构成要件。冒名人与相对人订约时，被冒名人未做出意思表示，被冒名人和相对人间无法律行为，不符合民法典第143条规定的法律行为有效条件，不动产真实权利人有权主张合同无效。民法典物权编解释（一）第20条规定转让合同被认定无效或被撤销的，受让人主张善意取得的不支持。反映出最高法院认为合同有效为善意取得的前提。第四，冒名处分中，权利证书登记的权利人与真实权利人一致，不符合善意取得中原权利人须具有可归责性的要件。十、房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依据善意取得的规定处理。笔记；与旧指引第九条一致。连环买卖中前后手买卖合同之间非主从合同关系，二者在合同效力上无依附性。故按合同相对性，后手合同不因前手合同无效而无效，各手买卖合同的效力应分别认定，只要不具有民法典规定的无效情形，则买卖合同均有效。民法典物权编司法解释（一）》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销”，故，前手合同无效的，该合同的买受人不能依善意取得获得物权；但如其作为后手合同的出卖人而再次转让标的物的，该合同有效且若满足善意取得要件的，则后手合同的买受人可取得物权。实务中，房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，如前手不配合售房给最终买受人，前手出卖人和其他流转环节的当事人均缺乏合理抗辩事由的，前手出卖人和其他流转环节的当事人应依次协助办理所有权转移登记手续。十一、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同，应当依据民法典第一百四十六条第一款的规定，认定买卖合同无效。金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假，仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的，该贷款合同亦属虚假，应当认定无效。贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间，合同效力依据民法典第一百四十六条第二款的规定处理。笔记：与旧指引第十二条基本一致，仅结合民法典调整了法条依据。本条规制的是套贷情形，涉及以虚假意思表示实施的民事法律行为无效的问题。从表述上看，本条仅要求金融机构的主观心态是知道或应当知道，未达到通谋虚伪合意的程度：一方为虚伪表示，相对人明知此为虚伪表示，但自己未作出意思表示的，系“行为人以虚假的意思表示实施法律行为，相对人明知”，而非“行为人与相对人以虚假的意思表示实施民事法律行为”，此属明知真意保留（单独虚伪表示），不属于通谋虚伪表示范畴。关于套贷为目的的买卖合同无效的，则对应借款合同是否也一并无效的问题，最高法院在吕秋秋、上海浦东发展银行南昌分行金融借款合同纠纷再审案（〔2018〕最高法民申2109号）中认为：购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》系为套取贷款而签订的虚假合同，属以合法形式掩盖非法目的的无效合同，但签订买卖合同时，购房人与银行签订《借款合同》中向银行提交了申请贷款的手续资料，无证据显示银行与之恶意串通签订合同损害国家利益。故《借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属有效。购房人仍应偿还欠付贷款，若开发商为该贷款提供连带责任保证的，应继续承担责任。十二、当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。因债务人未履行以房抵债协议，债权人请求债务人承担违约责任的，应予支持。因债务人的原因以房抵债协议不能履行，债权人请求解除以房抵债协议，按照原约定清偿债务的，应予支持。笔记：相较于旧指引第十四条，调整了以房抵债协议不能履行时的后果之内容。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属新债清偿，同时存在新旧两债。债务清偿期届满后，债权人与债务人所签的以物抵债协议如未约定消灭原有到期债务，则应认定系当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非消灭原债权债务。在新债清偿下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存状态；在新债务合法有效并履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人可请求债务人履行旧债务。最高法院第五巡回法庭法官会议纪要认为：当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。十三、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因房地产升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。宅基地上房屋买卖合同无效，合同对将来因征收、征用取得的房地产补偿款分配有约定，当事人一方请求参照该约定分配补偿款的，人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房，非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的，按照前款规定处理。笔记：相较于旧指引第十七条，增加征收补偿款的内容，明确了宅基地上房屋买卖合同无效与征收赔偿归属约定之间的关系，即：买卖合同无效，征收赔偿约定有效。宅基地房屋买卖合同被确认无效后，多数法院都会判决买受人腾退，此时，针对买受人的权益保障应注意三点：一是，买受人因房屋现值（含土地价值）和原买卖价格的差异造成的损失应由出卖人给予一定补偿；二是，如买受人已翻建、扩建房屋的，出卖人应对添附价值进行补偿；三是，买受人享有合理的返还、腾退房屋的时间。关于出卖人主动起诉买受人确认合同无效案件中买卖双方的过错比例问题。不少法院认为出卖人明知买受人非本集体经济组织成员而仍售房、为争取拆补利益而起诉合同无效后索回房屋，违反诚信应承担主要责任。买受人知晓购房可能有风险，仍执意购买负次要责任，责任比例（出卖人责任可能高达70%，详下）也成为后期拆迁补偿利益确定后进行分配的主要依据。上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一〔2004〕4号）规定：“如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右”。建议注意：如宅基地上房屋已被拆除，则出资建房人因合同无效导致的损失可参照村集体确定的拆迁补偿标准中针对建筑物本身的价值补偿予以认定，该损失应排除宅基地使用权人因其本集体经济组织成员的身份所得的搬迁费、临迁费、签约奖励、交楼奖励等款项。实务中的特殊情况：农村集体所有的土地经政府征收转为国有划拨土地后仍交由农村集体经济组织作为宅基地使用，其上建造的房屋转让给非本农村集体经济组织成员，合同效力应如何认定？此情形下土地的身份属性和保障功能未发生实质变化，土地性质仍应认定为具有宅基地属性，如未经批准转让给非本农村集体经济组织成员，合同仍属无效。十四、当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实交易价格履行合同的，应予支持。当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，税务机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。笔记：与旧指引第十八条一致。本条规制对象为有隐藏行为的虚伪通谋行为：双方提交登记机关的合同，因本意不必遵守，故系虚假行为，而载有真实价格的合同，则反映了当事人真正的意思合意，系被隐藏的法律行为。十五、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理不动产转移登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。当事人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，应予准许。但有下列情形之一的，可以判决合同继续履行：（一）夫妻另一方追认买卖合同的；（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间内提出异议的；（四）存在其他情形，可以认定买受人有理由相信出卖房屋是夫妻双方共同意思表示的。夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋，已经办理不动产转移登记，另一方请求返还房屋的，依据善意取得的规定审查。笔记：相较于旧指引第十九条，基本未变。依民法典第五百九十七条“解除合同”的表述，夫妻一方（无权处分人）擅自出卖共有房屋所签合同有效。本条所涉证据规定第五十三条为：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”。民法典婚姻家庭编司法解释（一）第二十八条明确：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。此条所涉纠纷的难点在于如何认定夫妻另一方是否同意出卖：夫妻另一方参与前期协商，但签约时未在场。如事后房价上涨，夫妻另一方会以其签约不在场，最终价未经其同意为由要求取回房屋。对此，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系特殊性出发，同意应理解为夫妻另一方对其配偶售房的概括授权：只要能证明夫妻另一方曾作出同意售房的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。十六、买卖合同项下房屋办理了抵押登记，买受人请求办理不动产转移登记的，人民法院应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼。房屋抵押登记在民法典施行前办理，买受人在抵押权未消灭时主张适用民法典第四百零六条规定，请求办理不动产转移登记的，不予支持。人民法院可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理不动产转移登记或者解除合同、赔偿损失的，应予准许。十七、房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理不动产转移登记的，人民法院可以告知其依据民事诉讼法第二百三十二条、第二百三十四条的规定主张权利，或者依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人不另行主张权利，根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，人民法院应予准许。笔记：本指引第十六、第十七条均属合同有效情形下能否排除障碍而继续履行的问题。相较于旧指引第二十条、二十一条，按新证据有关规定微调。在房屋已抵押、查封的情况下，如原告诉讼请求为转移登记，且在法庭辩论终结前仍不能消除法律上障碍的，则原告只能退而求其次，变更诉请为解除合同，要求损害赔偿。十八、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：（一）先行办理不动产转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；（二）均未办理不动产转移登记，先行办理不动产预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；（三）均无上述履行行为，先行接收房屋的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（四）均无上述履行行为，登记机构已经受理其不动产转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（五）均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（六）均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（七）均无上述履行行为，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持。恶意抢先办理不动产转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，查明涉案房屋还存在其他买卖合同关系的，应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立，或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的，可以不通知该第三人。笔记：与旧指引第二十四条一致。依合同相对性原则，多个合同之债之间除主从合同关系外，彼此效力独立、效力平等，不存在谁优谁劣之分，体现了债权平等原则。最高法院针对一物数卖问题分别于买卖合同、农村土地承包、国有土地使用权等三个解释中创设了出卖人订立数个买卖（转让）合同且均有效情况下，买受人（受让方）均要求履约的处理模式，以后者为例：已办土地使用权变更登记的受让方优于未办手续的；均未办变更登记但先行合法占有投资开发土地的受让方优于未占有的；均未办登记也未合法占有投资开发土地的，则先行支付转让款的受让方请求履行交地和办理变更登记等义务的，应支持；合同均未履行，成立在先的受让方请求履约的，应支持。未能取得使用权的受让方请求解约、赔偿损失的，依民法典规定处理。八民会纪要第15条也规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。上述规范性文件均着重考虑以各个合同的履行程度来确定不同当事人的保护顺序，本条做了进一步细化。如果保护顺序在后的买受人与出卖人通过诉讼获得生效裁判确认，则保护顺位在先的买受人只能通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉获得救济。十九、房屋连环买卖均未办理不动产转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理不动产转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。笔记：见本指引第十条部分。二十、房屋尚未办理不动产转移登记至买受人名下，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应予准许。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。笔记：与旧指引第二十六条基本一致。民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。因此，当事人签订买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理过户登记手续后，才能取得房屋所有权。在此之前，其享有要求出卖人履行合同义务（包括但不限于办理转移登记手续）的权利。最高法院于（2020）最高法民终580号民事判决（孔凡靓与长城新盛信托有限责任公司、内蒙古中银房地产集团股份有限公司案外人执行异议之诉案）中也认为：依《物权法》第九条规定，因案涉房屋未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。二十一、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法〔2013〕403号），要求其在举证期限内提交房屋所在地不动产登记机构出具的《购房资格证明》。笔记：与旧指引第二十七条一致，涉及继续履行的判决是否具有可强制执行性的问题。《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）第3条规定：“人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许”。第四条：“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持”。二十二、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）按照约定协助办理不动产转移登记的，可予支持，但借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张返还房屋的，不予支持。笔记：与旧指引第二十八条基本一致。最高法院有关案例参考：（2021）最高法民申3543号民事裁定（陈武平与罗士奇、陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉案）认为：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。当事人之间确存在借名购房关系，借名人也提供证据证明其系房屋实际出资人及占有人，房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且借名人通过借名买房将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。（2020）最高法民再328号民事判决（辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉案）认为：借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效……在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。建议注意：如借名购买政策性保障住房的，因此类住房对于购房资格有特殊要求和严格的审查公示程序，借名购房属违法行为，借名人主张房屋归其所有或依约定要求出名人办理所有权转移登记的，不被支持。二十三、房地产调控政策实施后，当事人一方故意隐瞒或者虚构事实，或者明知对方的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同，对方因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求赔偿损失的，可予支持。房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理不动产转移登记的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定处理。一方请求对方承担违约责任的，不予支持。买受人请求判令出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、返还财产的，人民法院应予准许。房屋买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因当事人一方迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。笔记：与旧指引第二十九条基本一致，仅因新证据规定出台微调表述。上述处理原则在《2011年全国民事审判工作会议纪要》、《2015年全国民事审判工作会议纪要》、广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）中一脉相承。参考：北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（京高法发〔2010〕458号）：“三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则） 住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持”。二十四、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。同时，出卖人交付的商品房还应满足买受人的基本居住要求。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。笔记：与旧指引第三十条一致。广州中院曾于2009年2月发布《商品房预售合同纠纷统一处理做法》（下称2009年广州中院统一做法），明确交房的两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。此后十几年来，广州地区法院遵循商品房交付须竣备的要求。广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第6条规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”。实践中，对于临水临电交付是否能认定为满足基本居住要求，观点不一，广州法院多认为无永久水电则不具备交付条件。二十五、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为商品房在办理交付手续的期限届满之日已经交付。二十六、因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房，买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的，应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的，不予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。笔记：第二十五条与旧指引第三十一条一致，第二十六条删除了旧指引第三十二条中“买受人（编按，此处指明知不符合交房条件而收房的买受人）可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的内容。该两条涉及不完全给付情形：民法典第六百一十条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。反面理解，如果标的物属一般瑕疵，则买受人无权拒收。商品房买卖司法解释第10条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。实务中通说认为：商品房经验收合格并取得政府交付许可文件后，原则上即具备交付条件。除非存在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种可解约的情形，买方不能拒绝接收房屋。建议注意：本条所涉“赔偿损失”应包括买受人经催告出卖人修缮而其拒绝，则买受人被迫自行修复而支出的费用。二十七、商品房买卖合同约定买受人未缴纳住宅专项维修资金时，出卖人有权拒绝交付房屋或者办理不动产转移登记的，该约定不属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。人民法院应当依据民法典第四百九十六条的规定进行审查。出卖人未履行提示义务，或者未按照买受人的要求予以说明，买受人主张该条款不成为合同内容的，应予支持。笔记：相较于旧指引第三十三条，本条更尊重当事人意思自治，如果出卖人履行了提示义务或按买受人要求说明的，则买受人不缴纳维修资金则出卖人可拒交房或拒办转移登记的约定不属无效格式条款，依法对当事人有约束力。二十八、商品房买卖合同未约定出卖人代为办理不动产转移登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理不动产首次登记，并将办理不动产转移登记需要的材料提交登记机构，依据合同约定或者采用其他合理方式告知买受人可以自行申请办理不动产转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助办理不动产转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理不动产首次登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，人民法院应予准许。笔记：相较于旧指引第三十四条，基本未变，仅基于新证据规定的出台微调。依《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》有关规定，办理不动产转移登记的义务主体为买受人，出卖人仅承担协助义务、合理通知义务。为处理不动产登记历史遗留问题，政府部门允许买受人单独办理转移登记：广东省自然资源厅《关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第四条：“因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记”。二十九、买受人请求出卖人交付房屋或者办理不动产转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务为由提出同时履行抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行，且合同符合继续履行条件的，人民法院可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理不动产转移登记。笔记：相较于旧指引第三十无条，基本未变。德日等国的实体法规定了同时履行抗辩权，并在诉讼法中规定对待给付判决制度，又称同时履行或交付给付判决，指判处债务人在获得全部对待给付的情况下同时履行自己负担的给付的判决。该判决属附特殊条件的判决：法院一方面支持原告诉讼请求，另一方面附有条件，即原告应同时为对待给付，其判决主文应表述为“被告应于原告给付……时给付原告……”。在买卖双方均不履行（或未完全履行）合同义务的诉讼中，同时履行判决既能平衡两造利益，又能解决履行纠纷。该判决要求原告先进行给付，原告先履行后便可要求被告履行，若被告不履行，原告便可以申请法院强制执行。三十、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列情形之一的，可以认定合同符合继续履行的条件：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（二）已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。转让抵押房屋的，人民法院应当同时依据本指引第十六条的规定处理。笔记：相较于旧指引第三十七条，本条主要删除了“（二）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的”的内容，增加了转让抵押房屋的参照规定。本条解决的是在出卖人不配合而导致合同能否继续顺利履行的问题，如确不能继续履行的，买受人有权通过解除合同、损害赔偿而寻求救济。三十一、商品房买卖合同约定出卖人应自房屋交付后若干日内协助办理不动产转移登记或者买受人应自房屋交付后若干日内取得不动产权属证书的，办证期限应自实际交房之日起计算。出卖人有证据证明买受人要求在合同约定的交房期限届满前收房的，办证期限自约定交房之日起计算。笔记：本条新增。办证期限的起算点系实际交付日为普遍做法。城市房地产开发经营管理条例第32条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”建议注意：在何种情形下，出卖人可免除逾期办证违约责任，对此，江西高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第7条可资参考：开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。三十二、商品房买卖合同约定房屋按套内建筑面积计价，不动产权属证书载明的套内建筑面积与约定不符，合同对面积差异处理没有约定，当事人一方主张对方应支付面积差异款的，人民法院应当根据实际差异面积与合同约定的单价计算面积差异款。商品房买卖合同约定按套内建筑面积计价，不动产权属证书载明的分摊建筑面积与约定不符，当事人一方主张对方应支付面积差异款的，不予支持。商品房买卖合同约定按套（单元）计价，买受人主张面积差异款的，不予支持。但附有房屋平面图的商品房预售合同除外。存在前款规定的情形，房屋面积差异较大，明显超出买受人签订合同时的合理预期，买受人请求解除合同、出卖人承担相应违约责任的，应予支持。笔记：本条新增。广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第8条曾规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”。2003年旧商品房买卖司法解释第14条曾规定交付房屋（套内）建筑面积存在误差时的处理原则，但2020年底修订时将其删除。不过，《商品房销售管理办法》第20条面积误差处理的规定仍有效，法院仍可能参照其作为裁判依据。针对第二款情形，广东高院在（2018）粤民再124号民事判决（罗某、王某与新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案）中观点与本指引不同：该案中当事人约定按套内建筑面积计价，确权的公摊面积大于约定公摊面积。对于超出部分的房价款是否应由买受人补足的问题，该院认为：对于公摊面积增加的部分，应按在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，买受人仍应补足；在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，无需补足。有类似该判决的观点认为：分摊面积为房屋建筑面积的组成部分，虽不能由买受人单独使用，但其减少不仅影响公共设施功能，更影响买受人的产权登记面积，损害其投资权益，导致房产整体价值减少，因此，出卖人应承担违约责任。但按此逻辑，若出现确权的套内面积不变，但分摊面积变大的情况，出卖人据此要求买受人补差，恐难被支持。2009年广州中院统一做法也认为：商品房预售合同约定按套内面积计付房款，后商品房套内面积未变，但公共分摊面积缩水，应如何处理?合同中已约定了公共分摊面积，故没有达到约定面积数的，已构成违约。公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，即应承担违约责任具体的赔偿标准可参照:按“总房价/（套内面积+分摊面积）*缩水面积”计付。针对第三款情形，按套计价在独幢别墅、联排别墅等房屋的销售中比较常见，如果合同中附所售房屋的平面图已标明详细尺寸，则说明出卖人对房屋面积作出了明确清晰的允诺，自当成为合同的一部分，如有违反，应承担违约责任。第四款所称“面积差异巨大，超出合理预期”的判断，难以统一认定标准，稳妥的是仍参照《商品房销售管理办法》第20条，若面积误差比超3%时，买受人有权退房。三十三、商品房买卖合同约定因买受人未能按时向贷款银行偿还贷款本息，出卖人根据贷款合同约定向贷款银行承担保证责任后，有权解除商品房买卖合同，买受人主张该条款为无效格式条款的，不予支持。出卖人承担保证责任后请求解除商品房买卖合同、返还房屋、赔偿损失或者支付违约金的，人民法院应当以出卖人所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，妥善认定合同解除的后果，避免因合同解除导致双方利益显著失衡。笔记：本条新增，涉及出卖人向金融机构承担阶段性担保责任后可否解除买卖合同的问题，其观点有争议：尽管买卖双方约定出卖人承担保证责任而受损时，出卖人有权单方解约并收回房屋，但因买卖合同已履行完毕（买受人履行了付款义务，出卖人依约交付了房屋，甚或已办理变更登记），合同目的已基本实现，故按民法典第五百五十七条第一款第（一）项的规定，债务已经履行的的，债权债务终止，则在合同权利义务已履行完毕之情形下，如允许出卖人解约，其实质是消灭交易，若买受人已对房屋装修完毕并实际入住，此时宣告合同解除，不利于平衡双方利益及维护交易安全，难以体现鼓励交易的宗旨。出卖人履行保证义务，对买受人享有担保追偿权，其权利仍可保障。故而，私以为：对于出卖人代偿后，其是否有权根据商品房买卖合同的约定，解除该合同，尚需结合买受人已付房款比例、双方履行进展、违约程度轻重、是否存在不宜解除的情形及出卖人代偿款比例、有无过错等事实，审查买受人违约行为是否严重影响出卖人合同目的实现，并依诚实信用原则予以确定。通常情况下，如出卖人代偿金额较大、尚未交房，且未办产权证等，则出卖人有权解约。进而言之，在出卖人提供阶段性担保期间，若买受人所购商品房因其他债务被预查封的，此时，出卖人履行担保责任后主张解约，能否支持？实践中做法不一，最高法院认为应允许：（2019）最高法民再299号民事判决（长春市领运房地产开发有限公司、长春市庆丰钢材销售有限公司、孙丹丹等案外人执行异议之诉案）认为：查封的效力是禁止被执行人处分财产，法律未明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使；商品房买卖合同解除后，预告登记失效，买受人不再享有物权期待权。而出卖人有权申请解封，排除执行。三十四、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同、赔偿损失的，应予支持。笔记：与旧指引第三十五条一致。户口迁移系公安机关户籍管理职权，不属法院民事案件处理范畴。户籍事项具有高度人身属性，按民法典第五百八十条第一款第（一）项的规定，属法律或事实上不能强制履行的范畴，即使法院判决迁出，也无法执行。对于购买学区房或其他有落户需求的买受人，如买卖双方约定以落户为主要购房目的，如出卖人违约导致买受人一方的合同目的无法实现，买受人可主张解约，出卖人应承担违约责任。在房价上涨情况下，出卖人还有可能赔偿买受人差价、转售利益等可得利益损失。三十五、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，买受人依据民法典第五百八十五条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。笔记：与旧指引第三十九条一致。直接适用民法典第五百八十五条第二款前段“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。三十六、房屋买卖合同因当事人一方违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除因守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因对方违约而获有的利益以及取得可得利益需要支出的中介费、按揭费等必要费用，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。笔记：与旧指引第四十条一致，增加列举了必要费用。本条系买卖合同司法解释第二十二条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定”的适用。三十七、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告后在合理期限内仍未履行合同，守约方主张依据合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。笔记：与旧指引第四十三条一致。民法典第五百六十三条第一款第（三）项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除权到期消灭或放弃解除权不意味着守约方在无法实现合同目的情况下，只能继续履约。此时，守约方可催告相对方在合理期限内履行义务，若相对方仍未履行合同主要义务的，守约方仍可主张解约。但守约方仍应及时行使解约权，否则在解除权消灭后，须再给予相对方一定合理期限采取补救措施，催告未果后才能再主张解除。建议注意：在约定的解除权行使条件成就后，守约方继续接受违约方部分履行的，只要解除权仍在约定或法定的行使期间内，且没有违背诚实信用原则的，不应直接认定守约方放弃解除权。嗣后，守约方在解除权除斥期间内主张解除合同的，仍应得到支持（旧指引第四十二条<本指引已删除>：解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权）。三十八、房屋交付后，买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。笔记：与旧指引四十六条一致。八民会纪要第24条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持”。最高法院民一庭于《中国民事审判前沿》2005年第1集（法律出版社2005年版）中认为：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”三十九、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。笔记：与旧指引四十七条一致。本条系一时性债权（本条为固定金额违约金）和继续性债权（本条为按日或按月累计计算违约金）诉讼时效的适用规则。二者在适用诉讼时效上的主要区别是：一时性债权从清偿期限届满的次日开始整体性的计算诉讼时效；继续性债权是就单个债权分别计算诉讼时效。本条反映了实务中的常见做法，另见北京高院纪要第23条、福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条等。2009年广州中院统一做法认为：逾期办证，交楼交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年（编按：民法典颁布后为3年）的诉讼时效。约定按违约期间持续性计付违约金的，从主张或起诉之日往前倒推两年计付。

　　编按：据闻，广东高院于2022年12月15日下发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，与该院2017年旧指引（下称旧指引）相比，条目上从53条减为39条（具体内容以正式文件为准）。本文将小编的学习笔记（棕红色字体）汇总如下：

　　为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法典》等法律和有关司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。

　　一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，一般不予支持。

　　笔记：与旧指引第一条基本一致，多了“一般”二字。缴纳诚意金、签订意向书等行为仅系买受人向出卖人表达购房意向的行为，但不代表其有要求对方限期签约的意思表示，故买受人不因此而追究出卖人违约责任。反面理解，如当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等文书，约定在将来期限内订约，一方不履行订约义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持：源于修订前的最高法院买卖合同司法解释第二条。违反预约合同的违约责任承担方式包括：

　　（1）继续履行：涉及强制缔约，有争议，实务中一般认为：就具体事项磋商的权利属于出卖人专属，不具有代履行性，不适于强制履行。

　　（2）赔偿损失：相当于本约的信赖利益损失（订立预约合同而支付的费用，如交通费、通讯费等；准备为签订买卖合同支付的费用，如考察费、餐饮住宿费等；已付款项的法定孳息、提供担保造成的损失等）与所失利益（观点不统一，海南高院在《关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例》认为：若在预约合同中买方有证据证实其在订立预约时就房屋已与下一手买家签订了足以产生转售利润的合同，在预约合同卖方违约<特别是房价突涨>时，可支持守约方可得利益损失主张），以不超履行利益为限。

　　（3）违约金：预约合同有约定的从约定，并依据实际损失进行调整。

　　（4）定金：买卖预约中的定金具两重属性，一是立约定金，保证当事人就某事订立合同而设；二是违约定金，担保当事人诚信谈判而促使本约成立。

　　二、认购书、订购书、意向书等合同虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但合同已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该合同应当认定为房屋买卖合同。

　　笔记：与旧指引第二条一致，涉及预约与本约的区分，尊重当事人意思表示，以合同是否具备本约的主要条款为依据作为认定标准。名为预约，但已具备完备的本约条款，应认定为本约。

　　商品房买卖司法解释（法释〔2020〕17号）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条对上述解释进行了一定突破，未将有否履行行为作为认定本约的要件之一，将解释中“实际履行行为”修正为有“受约束的意思合意”。

　　三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。

　　笔记：与旧指引第三条一致。商品房买卖司法解释第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。

　　最高法院民一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月版）认为：既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的预售行为，作为法定的预售行为强制性前提条件的预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房企在取得预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均有效。

　　本条应结合指引第二、六条适用，先行识别该预约合同是否存在已转化为“商品房买卖合同”、是否属“预售”合同后，再判断本条是否有适用空间。

　　四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

　　笔记：与旧指引第四条一致。实务中，预约合同签订时，出卖人经常以附件或公示等形式告知买受人将来的本约条款，本条规制的即此情形。

　　五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。

　　笔记：与旧指引第五条一致。依《民法典》第五百八十条第（一）款第（二）项，因预约合同的标的即定约行为属意思表示范畴，具有高度人格属性，属债务标的不适于强制履行的情形，其他见第一条笔记。

　　民法典第五百八十八条第二款规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

　　六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

　　笔记：与旧指引第六条一致。按《城市商品房预售管理办法》第2条及《商品房销售管理办法》第7条，预售与现售的区分标准为“房屋是否通过竣工验收”。商品房买卖司法解释第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　本指引情形下的预售合同实际上已符合现售合同特质，补正了合同无效问题（关于合同效力补正的截止时点，多数司法解释遵循“一审法庭辩论终结前”的规则）

　　七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的；（二）转让划拨建设用地上房屋，未经有批准权的人民政府同意的；（三）买卖未经预告登记权利人同意的；（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的；（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的；（六）按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害其他共有人优先购买权的。

　　笔记：相比于旧指引第七条，删除了“（七）出租人违反法律规定出售房屋，侵害承租人优先购买权的；（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”内容。

　　本条规定体现了审慎把握合同无效情形、科学认定合同效力的裁判方针：

　　第一，依据债权和物权的区分原则，区分合同生效要件与物权变更要件。因房屋买卖发生的物权变动以办理所有权转移登记为生效要件，买卖合同生效不直接导致物权变动，物权是否变动与债权行为的效力无关。

　　第二，将法律法规的强行法规范区分为行政管理性规范和效力性规范。除标的物属禁止、限制流通物（如违法违章建筑、未办理合法征地手续的农用地等）时，应否定合同效力外，避免扩大解释效力性强制性规定。

　　关于侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同效力问题，最高法院城镇房屋租赁合同司法解释第21条已规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故旧指引第（七）项无需保留。

　　关于为何删除指引第（八）项，推测可能是违反调控政策但不违反强制性规定或公序良俗的标准不宜判断，且实践中对违反政策（比如因限购而代持）所签合同的效力认定问题未形成统一处理规则。但最高法院在《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》中明确：为规避调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应认定拍卖行为无效。

　　八、出卖人以签订虚假装修合同等方式拆分商品房价格规避限价政策的，应当依据民法典第一百四十六条的规定认定合同效力。

　　笔记：本条新增，即常见的“双合同”。广州中院认为“开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，目的是规避限价政策。依照相关法律，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。”（见该院公众号）。

　　另有法院认为：“在精装修商品房买卖关系中，装修款一般作为房款的一部分，若开发商利用另行签订的装修合同将装修款独立于购房款之外，以“阴阳合同”区分装修款与购房款，从而实现规避原本纳税义务，经审查确实存在偷税漏税等违反国家强制性法律规定的，则应认定补充订立的装修合同中有关“装修款”约定无效，而具体的装修质量及装修内容条款的效力则应根据案件具体情况进行处理。”（见上海一中院官网：《商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路和裁判要点》）

　　九、出卖人假冒房屋所有权人转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的，不予支持。

　　笔记：本条规制的是冒名卖房情形。旧指引第八条表述是“出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。”

　　有关冒名处分的性质之观点不一，一是认为民法典第三百一十一条的无权处分包括冒名处分，可直接适用善意取得；二是认为该条的无权处分不含冒名处分，应类推适用表见代理；三是认为该条中的无权处分不含冒名处分，既不能适用善意取得也不应类推适用表见代理，善意第三人无法取得不动产，只能请求冒名人或登记机关赔偿。

　　实务中，上海高院民一庭［2014］18号《调研与参考》第六点认为“关于假冒权利人（如伪造身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度”的倾向意见是：在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人欺骗行为，误以为是权利人售房，故买受人是对交易主体身份的误信，不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，故不能适用善意取得制度。

　　北京高院认为可类推适用无权（表见）代理来解决善意相对人的利益保护问题。该院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号》，下称北京高院纪要）第八点“冒名签订房屋买卖合同的效力”：出卖人冒用房屋所有权人名义擅自转让房屋，可以参照合同法第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买卖人有证据证明构成合同法第49条规定表见代理的除外，买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。

　　推测本条规定的原因在于：善意取得制度的宗旨在于保护动态交易安全，冒名处分相对人并非基于对登记公示的信赖，而是对交易主体产生认知错误，不应适用善意取得制度：

　　第一，无权处分是善意取得适用的前提，而冒名处分不属无权处分。无权处分是以自己名义将他人财产处分给第三人，要求行为人以自己名义行事，行为人的“权利外观”使第三人相信行为人有处分权；冒名处分是指行为人使用他人名义实施行为，是行为人以权利人名义行事，行为人的“ 身份外观” 使第三人相信其是权利人。

　　第二，适用善意取得的前提是真实权利状态与公示表现的权利外观有异，而冒名者不具有权利表象。冒名处分中物权公示表现出的权利状态真实正确，无错误情形，受让人对相对人的权利状态不存在认识错误，其错信的是冒名人系真实权利人。故冒名处分不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。

　　第三，冒名处分属无效行为，不符合善意取得构成要件。冒名人与相对人订约时，被冒名人未做出意思表示，被冒名人和相对人间无法律行为，不符合民法典第143条规定的法律行为有效条件，不动产真实权利人有权主张合同无效。民法典物权编解释（一）第20条规定转让合同被认定无效或被撤销的，受让人主张善意取得的不支持。反映出最高法院认为合同有效为善意取得的前提。

　　第四，冒名处分中，权利证书登记的权利人与真实权利人一致，不符合善意取得中原权利人须具有可归责性的要件。

　　十、房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依据善意取得的规定处理。

　　笔记；与旧指引第九条一致。连环买卖中前后手买卖合同之间非主从合同关系，二者在合同效力上无依附性。故按合同相对性，后手合同不因前手合同无效而无效，各手买卖合同的效力应分别认定，只要不具有民法典规定的无效情形，则买卖合同均有效。

　　民法典物权编司法解释（一）》第21条规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销”，故，前手合同无效的，该合同的买受人不能依善意取得获得物权；但如其作为后手合同的出卖人而再次转让标的物的，该合同有效且若满足善意取得要件的，则后手合同的买受人可取得物权。

　　实务中，房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，如前手不配合售房给最终买受人，前手出卖人和其他流转环节的当事人均缺乏合理抗辩事由的，前手出卖人和其他流转环节的当事人应依次协助办理所有权转移登记手续。

　　十一、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同，应当依据民法典第一百四十六条第一款的规定，认定买卖合同无效。

　　金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假，仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的，该贷款合同亦属虚假，应当认定无效。贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间，合同效力依据民法典第一百四十六条第二款的规定处理。

　　笔记：与旧指引第十二条基本一致，仅结合民法典调整了法条依据。本条规制的是套贷情形，涉及以虚假意思表示实施的民事法律行为无效的问题。

　　从表述上看，本条仅要求金融机构的主观心态是知道或应当知道，未达到通谋虚伪合意的程度：一方为虚伪表示，相对人明知此为虚伪表示，但自己未作出意思表示的，系“行为人以虚假的意思表示实施法律行为，相对人明知”，而非“行为人与相对人以虚假的意思表示实施民事法律行为”，此属明知真意保留（单独虚伪表示），不属于通谋虚伪表示范畴。

　　关于套贷为目的的买卖合同无效的，则对应借款合同是否也一并无效的问题，最高法院在吕秋秋、上海浦东发展银行南昌分行金融借款合同纠纷再审案（〔2018〕最高法民申2109号）中认为：购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》系为套取贷款而签订的虚假合同，属以合法形式掩盖非法目的的无效合同，但签订买卖合同时，购房人与银行签订《借款合同》中向银行提交了申请贷款的手续资料，无证据显示银行与之恶意串通签订合同损害国家利益。故《借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属有效。购房人仍应偿还欠付贷款，若开发商为该贷款提供连带责任保证的，应继续承担责任。

　　十二、当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。因债务人未履行以房抵债协议，债权人请求债务人承担违约责任的，应予支持。

　　因债务人的原因以房抵债协议不能履行，债权人请求解除以房抵债协议，按照原约定清偿债务的，应予支持。

　　笔记：相较于旧指引第十四条，调整了以房抵债协议不能履行时的后果之内容。

　　当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属新债清偿，同时存在新旧两债。债务清偿期届满后，债权人与债务人所签的以物抵债协议如未约定消灭原有到期债务，则应认定系当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非消灭原债权债务。在新债清偿下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存状态；在新债务合法有效并履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人可请求债务人履行旧债务。

　　最高法院第五巡回法庭法官会议纪要认为：当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。

　　十三、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因房地产升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。

　　宅基地上房屋买卖合同无效，合同对将来因征收、征用取得的房地产补偿款分配有约定，当事人一方请求参照该约定分配补偿款的，人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房，非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的，按照前款规定处理。

　　笔记：相较于旧指引第十七条，增加征收补偿款的内容，明确了宅基地上房屋买卖合同无效与征收赔偿归属约定之间的关系，即：买卖合同无效，征收赔偿约定有效。

　　宅基地房屋买卖合同被确认无效后，多数法院都会判决买受人腾退，此时，针对买受人的权益保障应注意三点：一是，买受人因房屋现值（含土地价值）和原买卖价格的差异造成的损失应由出卖人给予一定补偿；二是，如买受人已翻建、扩建房屋的，出卖人应对添附价值进行补偿；三是，买受人享有合理的返还、腾退房屋的时间。

　　关于出卖人主动起诉买受人确认合同无效案件中买卖双方的过错比例问题。不少法院认为出卖人明知买受人非本集体经济组织成员而仍售房、为争取拆补利益而起诉合同无效后索回房屋，违反诚信应承担主要责任。买受人知晓购房可能有风险，仍执意购买负次要责任，责任比例（出卖人责任可能高达70%，详下）也成为后期拆迁补偿利益确定后进行分配的主要依据。

　　上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一〔2004〕4号）规定：“如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右”。

　　建议注意：如宅基地上房屋已被拆除，则出资建房人因合同无效导致的损失可参照村集体确定的拆迁补偿标准中针对建筑物本身的价值补偿予以认定，该损失应排除宅基地使用权人因其本集体经济组织成员的身份所得的搬迁费、临迁费、签约奖励、交楼奖励等款项。

　　实务中的特殊情况：农村集体所有的土地经政府征收转为国有划拨土地后仍交由农村集体经济组织作为宅基地使用，其上建造的房屋转让给非本农村集体经济组织成员，合同效力应如何认定？此情形下土地的身份属性和保障功能未发生实质变化，土地性质仍应认定为具有宅基地属性，如未经批准转让给非本农村集体经济组织成员，合同仍属无效。

　　十四、当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实交易价格履行合同的，应予支持。

　　当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，税务机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。

　　笔记：与旧指引第十八条一致。本条规制对象为有隐藏行为的虚伪通谋行为：双方提交登记机关的合同，因本意不必遵守，故系虚假行为，而载有真实价格的合同，则反映了当事人真正的意思合意，系被隐藏的法律行为。

　　十五、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理不动产转移登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。当事人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。

　　买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，应予准许。但有下列情形之一的，可以判决合同继续履行：

　　（一）夫妻另一方追认买卖合同的；

　　（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；

　　（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间内提出异议的；

　　（四）存在其他情形，可以认定买受人有理由相信出卖房屋是夫妻双方共同意思表示的。

　　夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋，已经办理不动产转移登记，另一方请求返还房屋的，依据善意取得的规定审查。

　　笔记：相较于旧指引第十九条，基本未变。依民法典第五百九十七条“解除合同”的表述，夫妻一方（无权处分人）擅自出卖共有房屋所签合同有效。

　　本条所涉证据规定第五十三条为：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”。

　　民法典婚姻家庭编司法解释（一）第二十八条明确：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。

　　此条所涉纠纷的难点在于如何认定夫妻另一方是否同意出卖：夫妻另一方参与前期协商，但签约时未在场。如事后房价上涨，夫妻另一方会以其签约不在场，最终价未经其同意为由要求取回房屋。对此，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系特殊性出发，同意应理解为夫妻另一方对其配偶售房的概括授权：只要能证明夫妻另一方曾作出同意售房的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。

　　十六、买卖合同项下房屋办理了抵押登记，买受人请求办理不动产转移登记的，人民法院应当通知抵押权人作为第三人参加诉讼。房屋抵押登记在民法典施行前办理，买受人在抵押权未消灭时主张适用民法典第四百零六条规定，请求办理不动产转移登记的，不予支持。人民法院可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理不动产转移登记或者解除合同、赔偿损失的，应予准许。

　　十七、房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理不动产转移登记的，人民法院可以告知其依据民事诉讼法第二百三十二条、第二百三十四条的规定主张权利，或者依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人不另行主张权利，根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，人民法院应予准许。

　　笔记：本指引第十六、第十七条均属合同有效情形下能否排除障碍而继续履行的问题。相较于旧指引第二十条、二十一条，按新证据有关规定微调。

　　在房屋已抵押、查封的情况下，如原告诉讼请求为转移登记，且在法庭辩论终结前仍不能消除法律上障碍的，则原告只能退而求其次，变更诉请为解除合同，要求损害赔偿。

　　十八、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：

　　（一）先行办理不动产转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；

　　（二）均未办理不动产转移登记，先行办理不动产预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；

　　（三）均无上述履行行为，先行接收房屋的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

　　（四）均无上述履行行为，登记机构已经受理其不动产转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

　　（五）均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

　　（六）均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持；

　　（七）均无上述履行行为，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持。

　　恶意抢先办理不动产转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。

　　对买卖合同的成立时间，应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

　　人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时，查明涉案房屋还存在其他买卖合同关系的，应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立，或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的，可以不通知该第三人。

　　笔记：与旧指引第二十四条一致。依合同相对性原则，多个合同之债之间除主从合同关系外，彼此效力独立、效力平等，不存在谁优谁劣之分，体现了债权平等原则。

　　最高法院针对一物数卖问题分别于买卖合同、农村土地承包、国有土地使用权等三个解释中创设了出卖人订立数个买卖（转让）合同且均有效情况下，买受人（受让方）均要求履约的处理模式，以后者为例：已办土地使用权变更登记的受让方优于未办手续的；均未办变更登记但先行合法占有投资开发土地的受让方优于未占有的；均未办登记也未合法占有投资开发土地的，则先行支付转让款的受让方请求履行交地和办理变更登记等义务的，应支持；合同均未履行，成立在先的受让方请求履约的，应支持。未能取得使用权的受让方请求解约、赔偿损失的，依民法典规定处理。

　　八民会纪要第15条也规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。

　　上述规范性文件均着重考虑以各个合同的履行程度来确定不同当事人的保护顺序，本条做了进一步细化。

　　如果保护顺序在后的买受人与出卖人通过诉讼获得生效裁判确认，则保护顺位在先的买受人只能通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉获得救济。

　　十九、房屋连环买卖均未办理不动产转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理不动产转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。

　　被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

　　笔记：见本指引第十条部分。

　　二十、房屋尚未办理不动产转移登记至买受人名下，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应予准许。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。

　　笔记：与旧指引第二十六条基本一致。民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。因此，当事人签订买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理过户登记手续后，才能取得房屋所有权。在此之前，其享有要求出卖人履行合同义务（包括但不限于办理转移登记手续）的权利。

　　最高法院于（2020）最高法民终580号民事判决（孔凡靓与长城新盛信托有限责任公司、内蒙古中银房地产集团股份有限公司案外人执行异议之诉案）中也认为：依《物权法》第九条规定，因案涉房屋未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。

　　二十一、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法〔2013〕403号），要求其在举证期限内提交房屋所在地不动产登记机构出具的《购房资格证明》。

　　笔记：与旧指引第二十七条一致，涉及继续履行的判决是否具有可强制执行性的问题。

　　《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）第3条规定：“人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许”。第四条：“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持”。

　　二十二、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）按照约定协助办理不动产转移登记的，可予支持，但借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张返还房屋的，不予支持。

　　笔记：与旧指引第二十八条基本一致。最高法院有关案例参考：

　　（2021）最高法民申3543号民事裁定（陈武平与罗士奇、陶慧君、罗利钢案外人执行异议之诉案）认为：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。当事人之间确存在借名购房关系，借名人也提供证据证明其系房屋实际出资人及占有人，房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且借名人通过借名买房将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。

　　（2020）最高法民再328号民事判决（辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉案）认为：借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效……在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

　　建议注意：如借名购买政策性保障住房的，因此类住房对于购房资格有特殊要求和严格的审查公示程序，借名购房属违法行为，借名人主张房屋归其所有或依约定要求出名人办理所有权转移登记的，不被支持。

　　二十三、房地产调控政策实施后，当事人一方故意隐瞒或者虚构事实，或者明知对方的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同，对方因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求赔偿损失的，可予支持。

　　房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理不动产转移登记的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定处理。一方请求对方承担违约责任的，不予支持。买受人请求判令出卖人协助办理不动产转移登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、返还财产的，人民法院应予准许。

　　房屋买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因当事人一方迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

　　笔记：与旧指引第二十九条基本一致，仅因新证据规定出台微调表述。

　　上述处理原则在《2011年全国民事审判工作会议纪要》、《2015年全国民事审判工作会议纪要》、广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）中一脉相承。

　　参考：北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（京高法发〔2010〕458号）：“三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则） 住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持”。

　　二十四、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。同时，出卖人交付的商品房还应满足买受人的基本居住要求。

　　合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。

　　笔记：与旧指引第三十条一致。广州中院曾于2009年2月发布《商品房预售合同纠纷统一处理做法》（下称2009年广州中院统一做法），明确交房的两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）房屋符合使用条件，即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。有特别约定其他标准的则“从约定”。此后十几年来，广州地区法院遵循商品房交付须竣备的要求。

　　广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第6条规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”。

　　实践中，对于临水临电交付是否能认定为满足基本居住要求，观点不一，广州法院多认为无永久水电则不具备交付条件。

　　二十五、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。

　　买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为商品房在办理交付手续的期限届满之日已经交付。

　　二十六、因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房，买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的，应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的，不予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。

　　笔记：第二十五条与旧指引第三十一条一致，第二十六条删除了旧指引第三十二条中“买受人（编按，此处指明知不符合交房条件而收房的买受人）可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的内容。

　　该两条涉及不完全给付情形：民法典第六百一十条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。反面理解，如果标的物属一般瑕疵，则买受人无权拒收。

　　商品房买卖司法解释第10条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

　　实务中通说认为：商品房经验收合格并取得政府交付许可文件后，原则上即具备交付条件。除非存在“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种可解约的情形，买方不能拒绝接收房屋。

　　建议注意：本条所涉“赔偿损失”应包括买受人经催告出卖人修缮而其拒绝，则买受人被迫自行修复而支出的费用。

　　二十七、商品房买卖合同约定买受人未缴纳住宅专项维修资金时，出卖人有权拒绝交付房屋或者办理不动产转移登记的，该约定不属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。人民法院应当依据民法典第四百九十六条的规定进行审查。出卖人未履行提示义务，或者未按照买受人的要求予以说明，买受人主张该条款不成为合同内容的，应予支持。

　　笔记：相较于旧指引第三十三条，本条更尊重当事人意思自治，如果出卖人履行了提示义务或按买受人要求说明的，则买受人不缴纳维修资金则出卖人可拒交房或拒办转移登记的约定不属无效格式条款，依法对当事人有约束力。

　　二十八、商品房买卖合同未约定出卖人代为办理不动产转移登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理不动产首次登记，并将办理不动产转移登记需要的材料提交登记机构，依据合同约定或者采用其他合理方式告知买受人可以自行申请办理不动产转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。

　　买受人起诉请求出卖人协助办理不动产转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理不动产首次登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，人民法院应予准许。

　　笔记：相较于旧指引第三十四条，基本未变，仅基于新证据规定的出台微调。依《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》有关规定，办理不动产转移登记的义务主体为买受人，出卖人仅承担协助义务、合理通知义务。

　　为处理不动产登记历史遗留问题，政府部门允许买受人单独办理转移登记：广东省自然资源厅《关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）第四条：“因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记”。

　　二十九、买受人请求出卖人交付房屋或者办理不动产转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务为由提出同时履行抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行，且合同符合继续履行条件的，人民法院可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理不动产转移登记。

　　笔记：相较于旧指引第三十无条，基本未变。德日等国的实体法规定了同时履行抗辩权，并在诉讼法中规定对待给付判决制度，又称同时履行或交付给付判决，指判处债务人在获得全部对待给付的情况下同时履行自己负担的给付的判决。该判决属附特殊条件的判决：法院一方面支持原告诉讼请求，另一方面附有条件，即原告应同时为对待给付，其判决主文应表述为“被告应于原告给付……时给付原告……”。

　　在买卖双方均不履行（或未完全履行）合同义务的诉讼中，同时履行判决既能平衡两造利益，又能解决履行纠纷。该判决要求原告先进行给付，原告先履行后便可要求被告履行，若被告不履行，原告便可以申请法院强制执行。

　　三十、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列情形之一的，可以认定合同符合继续履行的条件：

　　（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；

　　（二）已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

　　转让抵押房屋的，人民法院应当同时依据本指引第十六条的规定处理。

　　笔记：相较于旧指引第三十七条，本条主要删除了“（二）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的”的内容，增加了转让抵押房屋的参照规定。

　　本条解决的是在出卖人不配合而导致合同能否继续顺利履行的问题，如确不能继续履行的，买受人有权通过解除合同、损害赔偿而寻求救济。

　　三十一、商品房买卖合同约定出卖人应自房屋交付后若干日内协助办理不动产转移登记或者买受人应自房屋交付后若干日内取得不动产权属证书的，办证期限应自实际交房之日起计算。出卖人有证据证明买受人要求在合同约定的交房期限届满前收房的，办证期限自约定交房之日起计算。

　　笔记：本条新增。办证期限的起算点系实际交付日为普遍做法。城市房地产开发经营管理条例第32条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

　　建议注意：在何种情形下，出卖人可免除逾期办证违约责任，对此，江西高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第7条可资参考：开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

　　三十二、商品房买卖合同约定房屋按套内建筑面积计价，不动产权属证书载明的套内建筑面积与约定不符，合同对面积差异处理没有约定，当事人一方主张对方应支付面积差异款的，人民法院应当根据实际差异面积与合同约定的单价计算面积差异款。

　　商品房买卖合同约定按套内建筑面积计价，不动产权属证书载明的分摊建筑面积与约定不符，当事人一方主张对方应支付面积差异款的，不予支持。

　　商品房买卖合同约定按套（单元）计价，买受人主张面积差异款的，不予支持。但附有房屋平面图的商品房预售合同除外。

　　存在前款规定的情形，房屋面积差异较大，明显超出买受人签订合同时的合理预期，买受人请求解除合同、出卖人承担相应违约责任的，应予支持。

　　笔记：本条新增。广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第8条曾规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”。

　　2003年旧商品房买卖司法解释第14条曾规定交付房屋（套内）建筑面积存在误差时的处理原则，但2020年底修订时将其删除。不过，《商品房销售管理办法》第20条面积误差处理的规定仍有效，法院仍可能参照其作为裁判依据。

　　针对第二款情形，广东高院在（2018）粤民再124号民事判决（罗某、王某与新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案）中观点与本指引不同：该案中当事人约定按套内建筑面积计价，确权的公摊面积大于约定公摊面积。对于超出部分的房价款是否应由买受人补足的问题，该院认为：对于公摊面积增加的部分，应按在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，买受人仍应补足；在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，无需补足。

　　有类似该判决的观点认为：分摊面积为房屋建筑面积的组成部分，虽不能由买受人单独使用，但其减少不仅影响公共设施功能，更影响买受人的产权登记面积，损害其投资权益，导致房产整体价值减少，因此，出卖人应承担违约责任。但按此逻辑，若出现确权的套内面积不变，但分摊面积变大的情况，出卖人据此要求买受人补差，恐难被支持。

　　2009年广州中院统一做法也认为：商品房预售合同约定按套内面积计付房款，后商品房套内面积未变，但公共分摊面积缩水，应如何处理?合同中已约定了公共分摊面积，故没有达到约定面积数的，已构成违约。公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，即应承担违约责任具体的赔偿标准可参照:按“总房价/（套内面积+分摊面积）*缩水面积”计付。

　　针对第三款情形，按套计价在独幢别墅、联排别墅等房屋的销售中比较常见，如果合同中附所售房屋的平面图已标明详细尺寸，则说明出卖人对房屋面积作出了明确清晰的允诺，自当成为合同的一部分，如有违反，应承担违约责任。

　　第四款所称“面积差异巨大，超出合理预期”的判断，难以统一认定标准，稳妥的是仍参照《商品房销售管理办法》第20条，若面积误差比超3%时，买受人有权退房。

　　三十三、商品房买卖合同约定因买受人未能按时向贷款银行偿还贷款本息，出卖人根据贷款合同约定向贷款银行承担保证责任后，有权解除商品房买卖合同，买受人主张该条款为无效格式条款的，不予支持。

　　出卖人承担保证责任后请求解除商品房买卖合同、返还房屋、赔偿损失或者支付违约金的，人民法院应当以出卖人所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，妥善认定合同解除的后果，避免因合同解除导致双方利益显著失衡。

　　笔记：本条新增，涉及出卖人向金融机构承担阶段性担保责任后可否解除买卖合同的问题，其观点有争议：尽管买卖双方约定出卖人承担保证责任而受损时，出卖人有权单方解约并收回房屋，但因买卖合同已履行完毕（买受人履行了付款义务，出卖人依约交付了房屋，甚或已办理变更登记），合同目的已基本实现，故按民法典第五百五十七条第一款第（一）项的规定，债务已经履行的的，债权债务终止，则在合同权利义务已履行完毕之情形下，如允许出卖人解约，其实质是消灭交易，若买受人已对房屋装修完毕并实际入住，此时宣告合同解除，不利于平衡双方利益及维护交易安全，难以体现鼓励交易的宗旨。出卖人履行保证义务，对买受人享有担保追偿权，其权利仍可保障。

　　故而，私以为：对于出卖人代偿后，其是否有权根据商品房买卖合同的约定，解除该合同，尚需结合买受人已付房款比例、双方履行进展、违约程度轻重、是否存在不宜解除的情形及出卖人代偿款比例、有无过错等事实，审查买受人违约行为是否严重影响出卖人合同目的实现，并依诚实信用原则予以确定。通常情况下，如出卖人代偿金额较大、尚未交房，且未办产权证等，则出卖人有权解约。

　　进而言之，在出卖人提供阶段性担保期间，若买受人所购商品房因其他债务被预查封的，此时，出卖人履行担保责任后主张解约，能否支持？实践中做法不一，最高法院认为应允许：（2019）最高法民再299号民事判决（长春市领运房地产开发有限公司、长春市庆丰钢材销售有限公司、孙丹丹等案外人执行异议之诉案）认为：查封的效力是禁止被执行人处分财产，法律未明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使；商品房买卖合同解除后，预告登记失效，买受人不再享有物权期待权。而出卖人有权申请解封，排除执行。

　　三十四、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍，不属于民事案件的受理范围。

　　出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同、赔偿损失的，应予支持。

　　笔记：与旧指引第三十五条一致。户口迁移系公安机关户籍管理职权，不属法院民事案件处理范畴。户籍事项具有高度人身属性，按民法典第五百八十条第一款第（一）项的规定，属法律或事实上不能强制履行的范畴，即使法院判决迁出，也无法执行。

　　对于购买学区房或其他有落户需求的买受人，如买卖双方约定以落户为主要购房目的，如出卖人违约导致买受人一方的合同目的无法实现，买受人可主张解约，出卖人应承担违约责任。在房价上涨情况下，出卖人还有可能赔偿买受人差价、转售利益等可得利益损失。

　　三十五、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，买受人依据民法典第五百八十五条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。

　　笔记：与旧指引第三十九条一致。直接适用民法典第五百八十五条第二款前段“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。

　　三十六、房屋买卖合同因当事人一方违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。

　　计算损失时，应当扣除因守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因对方违约而获有的利益以及取得可得利益需要支出的中介费、按揭费等必要费用，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　笔记：与旧指引第四十条一致，增加列举了必要费用。本条系买卖合同司法解释第二十二条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定”的适用。

　　三十七、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告后在合理期限内仍未履行合同，守约方主张依据合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。

　　笔记：与旧指引第四十三条一致。民法典第五百六十三条第一款第（三）项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。

　　合同解除权到期消灭或放弃解除权不意味着守约方在无法实现合同目的情况下，只能继续履约。此时，守约方可催告相对方在合理期限内履行义务，若相对方仍未履行合同主要义务的，守约方仍可主张解约。但守约方仍应及时行使解约权，否则在解除权消灭后，须再给予相对方一定合理期限采取补救措施，催告未果后才能再主张解除。

　　建议注意：在约定的解除权行使条件成就后，守约方继续接受违约方部分履行的，只要解除权仍在约定或法定的行使期间内，且没有违背诚实信用原则的，不应直接认定守约方放弃解除权。嗣后，守约方在解除权除斥期间内主张解除合同的，仍应得到支持（旧指引第四十二条<本指引已删除>：解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权）。

　　三十八、房屋交付后，买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。

　　笔记：与旧指引四十六条一致。八民会纪要第24条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持”。

　　最高法院民一庭于《中国民事审判前沿》2005年第1集（法律出版社2005年版）中认为：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”

　　三十九、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。

　　笔记：与旧指引四十七条一致。本条系一时性债权（本条为固定金额违约金）和继续性债权（本条为按日或按月累计计算违约金）诉讼时效的适用规则。二者在适用诉讼时效上的主要区别是：一时性债权从清偿期限届满的次日开始整体性的计算诉讼时效；继续性债权是就单个债权分别计算诉讼时效。

　　本条反映了实务中的常见做法，另见北京高院纪要第23条、福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条等。

　　2009年广州中院统一做法认为：逾期办证，交楼交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年（编按：民法典颁布后为3年）的诉讼时效。约定按违约期间持续性计付违约金的，从主张或起诉之日往前倒推两年计付。