房地产开发企业资质是指房地产企业进行房地产开发所应具备的资格。《房地产开发企业资质管理规定》（简称“《资质管理规定》”）对房地产开发企业资质的申请条件、开发建设规模、年检等进行了规定。
房地产开发企业资质管理制度自上世纪80年代末形成以来，经过近三十年的发展已趋于完善。本文将对房地产开发企业资质的历史沿革进行梳理，并简要分析房地产开发企业资质在实务中可能导致的风险。
一、房地产开发企业资质的沿革
（一）城市综合开发公司资质等级标准
关于房地产开发企业资质最早可以追溯至建设部（建设部已被撤销，为行文方便仍使用原名称）1989年9月23日颁布的《城市综合开发公司资质等级标准》（简称“《资质等级标准》”），《资质等级标准》适用于专营城市综合开发，建设、经营商品房屋的公司，并将专营城市综合开发，建设、经营商品房屋的公司按照资质条件划分为一、二、三、四四个等级。
《资质等级标准》规定了各个资质等级应具备的条件，可承担的开发任务、建筑面积、建设技术复杂程度及处罚措施等内容。该标准同时规定对于资金、人员达到一、二、三级标准而经营实绩分别达不到一、二、三级公司标准中规定业绩的开发公司，可降低一个等级暂定。
《资质等级标准》规定，申请一级开发公司的，由各省、自治区、直辖市建委（建设厅）完成初审，报建设部审批，申请其他等级资质房地产开发公司的，由各省、自治区、直辖市建委（建设厅）确定审批手续。该规定确立了我国房地产开发企业资质等级的分级审批制度并沿用至今。
《资质等级标准》奠定了我国房地产开发企业资质管理制度的基础。
（二）资质管理规定
1.1993年《资质管理规定》
建设部于1993年11月16日颁布《资质管理规定》（建设部令第28号，简称“1993年《资质管理规定》”），自1993年12月1日起开始施行，同时废止《资质等级标准》。1993年《资质管理规定》进一步规范与加强了房地产开发企业的资质管理，意在促进房地产开发经营市场的健康发展。
1993年《资质管理规定》主要有四大创新之处：一是对房地产开发企业进行了定义；二是将房地产开发企业分为专营和兼营企业，并规定了房地产开发专营企业应当按照该规定申请资质等级，兼营企业不定资质等级；三是不再按照《资质等级标准》将房地产开发企业资质划分四个等级，而是按照资质条件划分为五个等级；四是规定了房地产开发企业资质年检制度并沿用至今。
1993年《资质管理规定》规定“新开办的房地产开发企业，凡资金、人员达到一、二、三级标准，而开发经历和经营实绩达不到相应标准的，按降低一级的资质等级审批。”该规定沿袭了《资质等级标准》的规定。
2.2000年《资质管理规定》
随着1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》和1998年《城市房地产开发经营管理条例》的出台，建设部依据上述法律和行政法规于2000年3月29日发布了修订后的《资质管理规定》（简称“2000年《资质管理规定》”），该规定废止了1993年《资质管理规定》，对房地产开发企业资质管理制度进一步完善。
2000年《资质管理规定》修改和完善主要有以下五个方面：首先，取消了专营和兼营房地产开发企业；第二，明确规定未取得房地产开发企业资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；第三，重新将资质等级划分为四个等级，并相应调整各资质等级申请的条件；第四，向新设立房地产开发企业核发《暂定资质证书》，并规定申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件，且有效期为一年，申请延长不得超过两年；第五，取消了新开办的房地产开发企业在开发经历及经营业绩达不到较高等级资质时可降低一级审批的规定。
2000年《资质管理规定》标志着我国房地产开发企业资质管理制度的成熟与完善。
3.2015年《资质管理规定》（现行《资质管理规定》）
2015年《公司法》修改之后，住房和城乡建设部对2000年《资质管理规定》中关于注册资本最低要求、验资证明及验资报告相应删除，在此不予赘述。
二、房地产开发企业资质相关问题及建议
（一）未取得房地产开发企业资质的风险
《城市房地产开发经营管理条例》及现行《资质管理规定》均要求房地产开发企业取得房地产开发企业资质。对于未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
房地产开发企业应在准备进行房地产开发时及时申请《暂定资质证书》。
（二）超越资质的风险
《城市房地产开发经营管理条例》规定，超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。现行《资质管理规定》亦做出了同样的规定。
现行《资质管理规定》第十八条规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。经我们不完全检索，大部分省份已出台规定对二级资质以下的房地产开发企业可承担的具体建筑面积予以明确，但仍然有部分省份未明确。对于未明确规定二级以下资质可承担具体建筑面积的，建议在实务中与当地的房地产开发主管部门确认可开发建筑面积，避免因超越资质等级开发经营而受到处罚。
对于超越房地产开发资质所签订的建设工程合同效力问题，司法实践中，法院一般认为关于房地产开发企业资质管理的规定属于管理性规定，不属于法律、法规的效力性规定，违反上述规定会带来行政处罚等不利后果，但并不必然导致在超越开发资质前提下签订的建设工程合同无效。
（三）未年检的风险
房地产开发企业的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。根据现行《资质管理规定》，房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业应及时按照主管部门的要求进行年检。
（四）合作开发房地产未取得房地产开发企业资质的风险
合作开发房地产是以一方提供出让土地使用权，另一方提供资金、技术等，共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本模式。涉及利益分配等诸多问题，合作开发房地产极易产生纠纷，而涉及房地产企业开发资质问题，往往以合同效力纠纷居多。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。可以说在司法实践中法院对于房地产合作开发合同效力给予了充分的补正机会，而判断当事人一方是否具备房地产开发经营资质或者是否在起诉前取得资质，法院根据具体情形判断也相当谨慎。
（五）《暂定资质证书》未延期或延期未获得许可的风险
新设立的房地产开发企业应到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》的有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
房地产开发企业取得《暂定资质证书》可以从事房地产开发经营业务，但一旦未申请延期或申请延期未获得许可，则可能存在被认定为未取得房地产开发企业资质而从事房地产开发的风险或在合作开发房地产项目中被认定不具备履约能力导致合同解除的风险。
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