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以买卖的名义过户房产但未实际支付房款,合同被认定为无效后房产到底归谁所有?

发布时间:2023/1/29 阅读量:166

八个无罪成功律师郑贴侨 18907390038


近有多人咨询名为买卖实为赠与的法律问题,在司法实践中这种现象普遍存在,尤其父母子女之间,以买卖的形式实现房产赠与目的的案例很多,究其原因,无非是为了避税,减少支出,维护受赠人的大利益。

      此类纠纷往往发生在父母子女或者其他近亲属之间,以房屋买卖的方式赠与房产的时候,双方关系都是非常友好密切的,因此一般都不会签属或者保留相关的证据,也不会签署一份双方真实意思表示的文件。

      因此到双方发生关系恶化,发生纠纷对簿公堂,往往都间多年后的事情,一般均缺乏有利证据,此类问题因为不是真正意义上的买卖,必然导致买卖合同无效。

      是否是买卖非常容易判断,即有没有全面履行合同义务还是合同只是一个形式,不需要去履行,在买卖合同确认无效后,就需要审核赠与合同是否成立,所以法院对合同性质的确定非常的关键。

      赠与合同是否成立是此类案件审查的重中之重,诉讼中,原告和被告会各执一词,一方说是买卖,另一方必然说名为买卖,实为赠与。

      对此类房产纠纷,法院审查的核心和处理该纠纷的逻辑起点就是探究当事人的真实意思表示:是买卖,还是赠与?认定双方之间真实的法律关系,是处理此类房产纠纷的逻辑起点。

      认定为是买卖,或者认定为是赠与,法院的裁判结果会完全不同,对当事人的利益影响也会非常大。

      法院审查双方之间是买卖合同关系还是赠与合同关系的过程,就是探究但是人真实意思表示的过程。

      审理过程中,千万不要以为对方没有证据,就可以信口开河为所欲为了,当然被告为何赠与的合理解释、典型案例案情经过戴某1与张某1原系夫妻关系,二人婚后育有一子即戴某2,双方于2019年5月28日在朝阳区民政局登记离婚,离婚协议记载婚后双方无共同财产,无债权债务。

      1304号房屋系戴某1和张某1夫妇婚姻期间于1999年11月以戴某1名义与单位签订《房屋买卖契约》,使用夫妻二人工龄折扣按成本价购买的公房。

      产权原登记在戴某1名下。

      【诉讼请求】戴某2向一审法院起诉请求:确认北京市朝阳区××号房屋归戴某2所有。

      一审判决:(2021)京0105民初18503号民事判决书(下称18503号判决)原为夫妻共同财产,以买卖形式过户给儿子,但实际未支付房款,法院认定该买卖合同无效。

      现儿子起诉要求确认房屋归其所有,法院认定签署买卖合同将房屋过户给儿子,目的就是赠与。

      房屋现登记在儿子名下,赠与行为已经完成,其要求确认房屋归其所有的诉讼请求合法有据,予以支持。

      一审法院认定戴某1将房屋给戴某2的行为,目的是履行夫妻双方将房屋共同赠与戴某2的夫妻合意,属于事实认定不清、证据不足。

      双方不服均上诉,【二审判决】本院二审期间,戴某1围绕上诉请求依法提交了照片和微信聊天记录,证明戴某1目前的租房情况,现与多人合租,且中介公司规定超过60岁无法自己签订租房合同,需要孩子或家人为其租房。

      戴某1与张某1并无将涉案房屋赠与给戴某2的合意。

      戴某2质证意见为对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。

      本院对一审查明的相关事实予以确认。

      本院认为:结合本案各方当事人的诉辩称意见及法院查明的事实,本案二审的争议焦点为戴某1取得1304号房屋所有权是基于何种法律关系。

      据本案中查明的事实,1304号房屋系戴某1与张某1婚姻期间取得,应属双方夫妻共同财产。

      戴某1与戴某2依据双方于2017年11月27日签订的房屋买卖合同在房屋登记部门将1304号房屋所有权转移登记至戴某2名下,而根据18053号民事判决书中戴某1自述和庭审查明的事实可知,戴某1与戴某2之间并不存在买卖房屋的真实意思表示,之所以通过买卖的方式过户房屋仅是因为可以减少交纳税费,且戴某2未向戴某1支付过购房款。

      1304号房屋系戴某1与张某1的夫妻共同财产,戴某1、张某1和戴某2于2017年办理1304号房屋过户手续,戴某1与张某1于2019年办理离婚手续,根据生活习惯,房屋处分系家庭大事,过户行为的发生至二人离婚间隔两年之久,戴某1并未对房屋过户提出异议,亦未在离婚时将该房屋作为夫妻共同财产主张分割。

      由此可以认定,戴某1、张某1与戴某2之间办理房屋所有权转移登记手续的行为体现出了戴某1、张某1有将该房屋所有权让渡于戴某2的意思表示。

      现本案中戴某2主张确认1304号房屋归自己所有,应予支持。

      戴某1上诉主张将房屋过户只是基于委托戴某2管理房屋,本案中现有证据不足以证明该项事实,且从生活常识而言,如仅是委托管理房屋并无需将房屋所有权办理转移登记手续,故对戴某1的上诉主张,本院不予采纳。

      综上所述,戴某1的上诉,综上所述,戴某1的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

      依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

      ?综上所述每个案件都不同,当事人应当基于个案的特殊性,注重逻辑和细节,维护自身的合法权利。

      切不可生搬硬套,读了几天法条和几个案例就自以为学会了,知其然而不知其所以然,这样很危险。

      任何案件都需要认真对待,具体分析。

      


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